Jak wziąć kredyt hipoteczny? 8 kroków od zdolności do wypłaty
Spis treści
- Jak wziąć kredyt hipoteczny – 8 kroków w skrócie
- Krok 1: sprawdź zdolność kredytową i wkład własny
- Krok 2: porównaj oferty banków
- Krok 3: wybierz nieruchomość i podpisz umowę przedwstępną
- Krok 4: zbierz dokumenty i złóż wniosek o kredyt hipoteczny
- Krok 5: bank sprawdza zdolność kredytową i wycenia nieruchomość
- Krok 6: decyzja kredytowa i podpisanie umowy kredytowej
- Krok 7: akt notarialny i wypłata kredytu
- Krok 8: wpis hipoteki i początek spłaty
Żeby wziąć kredyt hipoteczny, przechodzisz przez osiem etapów: sprawdzasz zdolność i wkład własny, porównujesz oferty, wybierasz nieruchomość, składasz wniosek, przechodzisz ocenę banku, podpisujesz umowę, odbierasz wypłatę i czekasz na wpis hipoteki. Poniżej opisujemy każdy krok po kolei – co zrobić, żeby dostać kredyt hipoteczny bez zbędnych opóźnień.
Jak wziąć kredyt hipoteczny – 8 kroków w skrócie
Od złożenia wniosku do wypłaty mija zwykle od 1 do 2 miesięcy, a przygotowania przed wnioskiem zależą od Ciebie.
| Krok | Co robisz | Orientacyjny czas |
|---|---|---|
| 1. Zdolność i wkład własny | Liczysz, ile możesz pożyczyć, i sprawdzasz BIK | 1–2 dni |
| 2. Porównanie ofert | Zbierasz formularze informacyjne z kilku banków | 1–2 tygodnie |
| 3. Nieruchomość | Wybierasz lokal i podpisujesz umowę przedwstępną | zależy od Ciebie |
| 4. Dokumenty i wniosek | Składasz wniosek z kompletem dokumentów | kilka dni – kilka tygodni |
| 5. Ocena banku i wycena | Bank liczy zdolność i wycenia nieruchomość | zwykle 3–6 tygodni razem z decyzją |
| 6. Decyzja i umowa | Dostajesz decyzję i podpisujesz umowę kredytową | kilka dni po decyzji |
| 7. Akt notarialny i wypłata | Kupujesz nieruchomość, bank wypłaca pieniądze | kilka dni |
| 8. Wpis hipoteki | Sąd wpisuje hipotekę, zaczynasz spłatę | kilka tygodni – kilka miesięcy |
Kolejność ma znaczenie. Zdolność sprawdzasz przed szukaniem mieszkania, a umowę przedwstępną podpisujesz przed wnioskiem, bo bank ocenia konkretną nieruchomość. Terminy każdego etapu rozpisujemy w artykule ile się czeka na kredyt hipoteczny.
Krok 1: sprawdź zdolność kredytową i wkład własny
Zanim zaczniesz szukać mieszkania, ustal, ile bank może Ci pożyczyć i ile musisz mieć własnych pieniędzy.
Standardem jest wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości. 10% wystarczy, gdy bank dodatkowo zabezpieczy brakującą część, najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu (rekomendacja 15.5 Rekomendacji S). Przy mieszkaniu za 500 000 zł to 100 000 zł albo 50 000 zł.
Zdolność kredytowa zależy od dochodu, kosztów utrzymania, liczby osób w domu i innych rat. Bank liczy ją z zapasem na wzrost stóp procentowych. Orientacyjną ratę dla wybranej kwoty i okresu sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.
Pobierz też raport BIK. Nieużywane karty kredytowe i limity w koncie zamknij przed wnioskiem – bank traktuje je jak zobowiązanie, nawet gdy z nich nie korzystasz. Wszystkie wymogi omawiamy w artykule o tym, jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny.
Krok 2: porównaj oferty banków
Porównuj całkowity koszt kredytu i RRSO, a nie samą marżę czy oprocentowanie.
Przed zawarciem umowy bank musi dać Ci formularz informacyjny z indywidualnymi warunkami kredytu. Informacje z formularza wiążą bank przez co najmniej 14 dni. Zbierz formularze z kilku banków i zestaw je obok siebie.
Przy porównaniu sprawdź:
- czy oprocentowanie jest stałe przez kilka lat, czy zmienne od początku,
- jakich produktów dodatkowych bank wymaga – konta, wpływu pensji, ubezpieczeń – i ile one kosztują,
- ile wynosi prowizja i czy zależy od wybranych produktów dodatkowych.
Oferty porównasz sam albo przez doradcę kredytowego. Wniosek możesz złożyć w kilku bankach jednocześnie.
Krok 3: wybierz nieruchomość i podpisz umowę przedwstępną
Bank kredytuje konkretną nieruchomość, dlatego do wniosku potrzebujesz umowy przedwstępnej, rezerwacyjnej albo deweloperskiej.
Przed podpisaniem sprawdź księgę wieczystą lokalu: kto jest właścicielem i czy w działach III i IV nie ma obciążeń, których sprzedający nie usunie przed aktem notarialnym.
W umowie przedwstępnej ustal termin umowy przyrzeczonej z zapasem, zwykle około 3 miesięcy. Dopisz też, co dzieje się z zadatkiem, jeśli bank odmówi kredytu. Więcej o umowach w artykule umowa kredytu hipotecznego – na co zwrócić uwagę.
Krok 4: zbierz dokumenty i złóż wniosek o kredyt hipoteczny
Do wniosku dołączasz dokumenty o sobie, o swoich dochodach i o nieruchomości.
Pierwsza grupa to dowód osobisty. Druga to dochody: zaświadczenie od pracodawcy, wyciągi z konta, a przy działalności – deklaracje PIT. Trzecia to nieruchomość: umowa przedwstępna, numer księgi wieczystej, dokumenty od dewelopera. Pełną listę znajdziesz w artykule kredyt hipoteczny – jakie dokumenty.
Wniosek złożysz w oddziale, online albo przez doradcę. Zaświadczenie o zarobkach pobierz na końcu, bo w wielu bankach jest ważne około 30 dni. Jak wypełnić formularz, opisujemy w poradniku jak złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.
Krok 5: bank sprawdza zdolność kredytową i wycenia nieruchomość
Po złożeniu wniosku bank ocenia Twoją zdolność kredytową, sprawdza historię w BIK i zleca wycenę nieruchomości.
Ocena zdolności to obowiązek banku przed zawarciem umowy. Analityk może poprosić o dodatkowe dokumenty albo wyjaśnienia. Odpowiadaj szybko, bo każda luka wydłuża proces.
Równolegle rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, czyli wycenę nieruchomości. Bank liczy kwotę kredytu od wartości z wyceny, a nie od ceny z umowy. Gdy wycena wyjdzie niższa, potrzebujesz więcej wkładu własnego – piszemy o tym w artykule o tym, czy można wziąć większy kredyt niż wartość nieruchomości.
Przy negatywnej ocenie zdolności bank musi niezwłocznie poinformować Cię o odmowie. Gdy odmowa wynika z danych z bazy, np. BIK, bank bezpłatnie powie Ci, co z nich wynika, i wskaże, z której bazy korzystał.
Krok 6: decyzja kredytowa i podpisanie umowy kredytowej
Bank przekazuje decyzję kredytową w 21. dniu od otrzymania wniosku, chyba że zgodzisz się na wcześniejszy termin.
Pozytywna decyzja wiąże bank przez co najmniej 14 dni. W tym czasie bank nie może żądać, żebyś szybko podpisał umowę. Razem z decyzją bank powinien zaproponować Ci projekt umowy – przeczytaj go przed podpisem.
14 dni na odstąpienie od umowy
Po podpisaniu masz 14 dni na odstąpienie od umowy kredytowej bez podawania przyczyny. To zabezpieczenie na wypadek, gdybyś zmienił zdanie albo znalazł lepszą ofertę.
Krok 7: akt notarialny i wypłata kredytu
Bank wypłaca kredyt, gdy spełnisz warunki z umowy – na rynku wtórnym najczęściej po podpisaniu aktu notarialnego zakupu.
Przed wypłatą wpłacasz wkład własny, zwykle sprzedającemu, i przedstawiasz bankowi potwierdzenie. U notariusza ustanawiasz też hipotekę na rzecz banku – w akcie zakupu albo w osobnym oświadczeniu. Pieniądze trafiają zwykle w ciągu kilku dni na konto sprzedającego.
Na rynku pierwotnym bank wypłaca kredyt w transzach, zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej. Podobnie jest przy budowie domu, gdzie transze zależą od postępu prac.
Krok 8: wpis hipoteki i początek spłaty
Ostatni krok to wpis hipoteki do księgi wieczystej i rozpoczęcie spłaty rat.
Wniosek o wpis zwykle składa notariusz. Opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi 200 zł. Na wpis czeka się od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu.
Do czasu wpisu bank może pobierać wyższą marżę albo opłatę za ubezpieczenie pomostowe. Gdy umowa tego wymaga, po wpisie prześlij bankowi potwierdzenie z księgi wieczystej – wtedy dodatkowy koszt znika. Co jeszcze załatwić po wypłacie, opisujemy w artykule dostałem kredyt hipoteczny – co dalej.