Umowa kredytu hipotecznego – na co zwrócić uwagę przed podpisem

Umowa kredytu hipotecznego wiąże Cię z bankiem na wiele lat, więc przeczytaj ją przed podpisem, a nie dopiero w dniu podpisania. Poniżej wyjaśniamy, co zawiera umowa o kredyt hipoteczny z mocy prawa i na które zapisy zwrócić uwagę: oprocentowanie, produkty dodatkowe, koszty do wpisu hipoteki, nadpłatę i zaległości.

Umowa kredytu hipotecznego musi zawierać ustawowe minimum

Treść umowy wyznaczają dwie ustawy, więc najpierw sprawdź, czy niczego w niej nie brakuje.

Prawo bankowe wymaga formy pisemnej i określenia: stron, kwoty i waluty kredytu, celu, zasad i terminu spłaty, oprocentowania i warunków jego zmiany, zabezpieczenia, uprawnień banku do kontroli spłaty, terminów i sposobu wypłaty, prowizji oraz warunków zmiany i rozwiązania umowy.

Ustawa o kredycie hipotecznym dokłada kolejne punkty:

• opłaty i koszty kredytu oraz warunki ich zmiany,
• całkowity koszt kredytu i całkowitą kwotę do zapłaty na dzień zawarcia umowy,
• zasady i koszty zabezpieczeń i ubezpieczeń,
• prawo do spłaty przed terminem i jej koszty,
• warunki, termin i skutki odstąpienia od umowy,
• skutki zaległości, w tym oprocentowanie zadłużenia przeterminowanego,
• sposób ustalania stopy procentowej,
• minimalny zakres wymaganego ubezpieczenia,
• warunki programu z dopłatą publiczną, jeśli kredyt jest nim objęty.

Brak któregoś z tych elementów działa na Twoją korzyść. Termin 14 dni na odstąpienie liczy się wtedy dopiero od dnia, w którym bank dostarczy brakujące informacje.

Warunki umowy muszą zgadzać się z decyzją kredytową

Umowa ma powtarzać warunki z decyzji kredytowej i formularza informacyjnego, dlatego porównaj je punkt po punkcie.

Bank powinien zaproponować Ci projekt umowy razem z decyzją. Decyzja wiąże bank co najmniej 14 dni, a w tym czasie nie może on żądać, żebyś ostatecznie się zdecydował. Masz więc czas, by przeczytać projekt w domu. Na którym etapie procesu to następuje, pokazujemy w poradniku jak wziąć kredyt hipoteczny.

Przy porównaniu sprawdź:

• kwotę kredytu i okres spłaty,
• marżę i rodzaj oprocentowania,
• RRSO, całkowity koszt kredytu i całkowitą kwotę do zapłaty,
• prowizję i inne opłaty,
• listę produktów, których bank wymaga.

Jeśli czegoś nie rozumiesz, zapytaj. Bank musi wyjaśnić każde postanowienie umowy jasno i bez opłat – także później, przez cały okres kredytu.

Oprocentowanie: marża, wskaźnik i okres stałej stopy

Oprocentowanie odpowiada za większość kosztu kredytu, więc sprawdź, z czego się składa i co stanie się po okresie stałej stopy.

Przy zmiennej stopie umowa określa oprocentowanie jako wartość wskaźnika referencyjnego plus marżę. Marża zwykle jest stała, a wskaźnik zmienia się z rynkiem. Umowa powinna wskazywać, jaki to wskaźnik, jak często bank aktualizuje stopę i jak informuje Cię o nowej racie.

Przy stałej stopie na co najmniej 5 lat umowa musi opisać, jak po tym okresie ustalicie nową stopę i co się stanie, gdy się nie porozumiecie. Bank nie może pobrać opłaty za ustalenie nowej stopy ani za aneks z tym związany.

Przed podpisem sprawdź w kalkulatorze kredytu hipotecznego, jak zmieni się rata, gdy oprocentowanie wzrośnie o 2–3 punkty procentowe.

Produkty dodatkowe i warunki podwyższenia marży

Niższa marża za konto, wpływ pensji czy ubezpieczenie ma swoje warunki – sprawdź, ile zapłacisz, gdy przestaniesz je spełniać.

Bank nie może zmusić Cię do zakupu innego produktu jako warunku kredytu. Wyjątkiem jest bezpłatny rachunek służący do spłaty lub obsługi kredytu. Pakiety może proponować, ale musi wtedy poinformować, że kredyt jest dostępny także bez nich, i dać formularz informacyjny oferty bez pakietu.

Bank może wymagać ubezpieczenia, np. nieruchomości. Ma jednak obowiązek powiedzieć, że możesz wybrać dowolnego ubezpieczyciela, którego polisa spełnia minimalny zakres akceptowany przez bank. Ten minimalny zakres musi być w umowie.

W umowie znajdź zapisy o podwyższeniu marży. Zwykle opisują, o ile wzrośnie marża, gdy zamkniesz konto, nie będzie wymaganych wpływów albo nie przedłużysz polisy. Przelicz, czy oszczędność na marży pokrywa koszt tych produktów.

Koszty do wpisu hipoteki i warunki wypłaty kredytu

Umowa określa, kiedy bank wypłaci pieniądze i ile dopłacisz do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Sprawdź warunki wypłaty: jakie dokumenty musisz dostarczyć, czy potrzebny jest akt notarialny i czy kredyt trafi do Ciebie w jednej transzy, czy w kilku. Przy rynku pierwotnym i budowie bank zwykle wypłaca transze według harmonogramu z umowy.

Do czasu wpisu hipoteki bank może doliczać dodatkowy koszt, np. wyższą marżę albo ubezpieczenie pomostowe. Po wpisie ten koszt wraca do Ciebie albo zmniejsza dług, na warunkach z umowy. Sprawdź, jak umowa opisuje ten zwrot.

Opłaty pobrane przed umową bank musi oddać, jeśli umowa nie dojdzie do skutku albo bank nie wypłaci kredytu w terminie z umowy.

Nadpłata, zaległości i wypowiedzenie umowy

Sprawdź, co umowa mówi o wcześniejszej spłacie i o skutkach spóźnienia z ratą.

Umowa musi opisywać Twoje prawo do spłaty kredytu przed terminem i koszty tej spłaty. Ustawowe limity tych opłat omawiamy w artykule jak nadpłacać kredyt hipoteczny.

Umowa musi też podawać oprocentowanie zadłużenia przeterminowanego i opłaty za zaległości. Sprawdź, od kiedy bank nalicza wyższe odsetki i ile kosztują upomnienia.

Bank może wypowiedzieć umowę, gdy nie dotrzymasz jej warunków albo stracisz zdolność kredytową. Okres wypowiedzenia wynosi 30 dni, a przy zagrożeniu upadłością 7 dni, chyba że umowa przewiduje dłuższy. Zobacz, czy umowa wymienia konkretne sytuacje, w których bank może to zrobić.