Jak nadpłacać kredyt hipoteczny? Zasady, opłaty i zlecenie krok po kroku

Nadpłata kredytu hipotecznego to wpłata ponad zwykłą ratę, która od razu zmniejsza kapitał do spłaty. Masz do niej prawo w każdej chwili, a bank może pobrać za nią opłatę tylko w ściśle określonych przypadkach. Poniżej znajdziesz zasady, limity opłat, wybór między krótszym okresem a niższą ratą oraz instrukcję, jak zlecić nadpłatę.

Nadpłacać kredyt hipoteczny można w każdej chwili

Część lub całość kredytu możesz spłacić przed terminem, kiedy chcesz – bez zgody banku i bez uzasadnienia. To Twoje ustawowe prawo.

Przed nadpłatą możesz poprosić bank o informację, ile będzie Cię kosztować. Bank przekazuje ją na trwałym nośniku, na przykład w PDF, w ciągu 7 dni roboczych od wniosku. Nie może jednak uzależniać przyjęcia nadpłaty od tego, czy o taką informację poprosisz.

Te zasady obejmują umowy zawarte od 22 lipca 2017 r. Przy starszych umowach też możesz nadpłacać, ale opłaty i procedurę określa umowa oraz taryfa banku.

Prowizja za nadpłatę ma ustawowe limity

Przy zmiennym oprocentowaniu bank może pobrać opłatę tylko przez pierwsze 3 lata od zawarcia umowy i najwyżej 3% nadpłacanej kwoty.

Ustawa nazywa tę opłatę rekompensatą. Bank może ją pobrać tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa. Wiele banków w ogóle jej nie pobiera, więc zacznij od sprawdzenia umowy i tabeli opłat.

Oprocentowanie zmienne

Rekompensata wchodzi w grę tylko przy nadpłacie w ciągu 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Później nadpłata jest wolna od tej opłaty.

Wysokość rekompensaty ma dwa limity naraz: nie może przekroczyć odsetek, które bank naliczyłby od nadpłacanej kwoty przez rok, ani 3% tej kwoty. Gdy do końca kredytu został mniej niż rok, limitem są odsetki za ten pozostały okres.

Oprocentowanie okresowo stałe

Przy stałej stopie bank może pobrać rekompensatę za nadpłatę dokonaną w okresie stałej stopy. Nie obowiązuje tu limit 3 lat ani 3%. Opłata nie może jednak przekroczyć kosztów banku bezpośrednio związanych z wcześniejszą spłatą, dlatego przed większą nadpłatą zapytaj bank o jej wysokość.

Umowy sprzed 22 lipca 2017 r.

Przy starszych umowach ustawowe limity nie obowiązują, a o opłacie decyduje umowa i taryfa banku. Przykładowo PKO BP dla takich umów pobiera 1,5% od nadpłaty częściowej w ciągu pierwszych trzech lat spłaty oraz 2%, nie mniej niż 200 zł, przy spłacie całkowitej.

Skrócenie okresu czy obniżenie raty – wybierz przed nadpłatą

Zdecyduj, czy nadpłata ma skrócić okres spłaty, czy obniżyć ratę – od tego zależy, ile zaoszczędzisz na odsetkach.

• Skrócenie okresu – rata zostaje podobna, ale kończysz spłatę wcześniej. Płacisz łącznie mniej odsetek, bo krócej korzystasz z pieniędzy banku.
• Obniżenie raty – okres zostaje ten sam, a kolejne raty są niższe. Oszczędzasz mniej na odsetkach, ale co miesiąc masz więcej wolnych pieniędzy.

Skrócenie okresu daje większą oszczędność, a obniżenie raty – większe bezpieczeństwo budżetu, na przykład na wypadek spadku dochodów lub wzrostu stóp procentowych. Możesz też łączyć oba warianty przy kolejnych nadpłatach.

Sprawdź, co bank wybiera domyślnie. Niektóre banki same obniżają ratę, a skrócenie okresu traktują jako osobną dyspozycję lub aneks, który bywa płatny. Różnicę między wariantami przeliczysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego, wpisując kwotę po nadpłacie i nowy okres.

Nadpłacać możesz jednorazowo większą kwotą albo regularnie, na przykład co miesiąc. Im wcześniej nadpłacisz, tym więcej odsetek unikniesz. Czy nadpłata opłaca się w Twojej sytuacji, zależy od oprocentowania kredytu i innych celów finansowych – to temat na osobną analizę.

Jak nadpłacić kredyt hipoteczny krok po kroku

Złóż w banku dyspozycję wcześniejszej spłaty – w bankowości internetowej, aplikacji lub w oddziale.

1. Sprawdź umowę i taryfę. Zobacz, czy bank pobiera opłatę, czy ma minimalną kwotę nadpłaty i czy wymaga wcześniejszego zgłoszenia.
2. Przygotuj pieniądze. Wpłać kwotę nadpłaty na rachunek, z którego spłacasz kredyt. Bez środków bank nie wykona dyspozycji.
3. Złóż dyspozycję wcześniejszej spłaty. Nie wysyłaj samego przelewu na rachunek kredytu – bank może zaliczyć go na najbliższą ratę zamiast na kapitał.
4. Wybierz wariant. Wskaż kwotę, datę oraz to, czy nadpłata ma skrócić okres, czy obniżyć ratę.
5. Sprawdź nowy harmonogram. Upewnij się, że kapitał spadł o właściwą kwotę, a rata lub okres zmieniły się zgodnie z Twoim wyborem.

Po nadpłacie bank musi obniżyć koszty kredytu

Po nadpłacie bank obniża całkowity koszt kredytu o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę.

Przy wcześniejszej spłacie całego kredytu jego całkowity koszt maleje o odsetki i inne koszty za okres, o który skrócono umowę – także te zapłacone z góry. Ta sama zasada dotyczy spłaty części kredytu.

Spór dotyczy jednorazowej prowizji za udzielenie kredytu. Trybunał Sprawiedliwości UE uznał, że przy kredycie hipotecznym zwrot nie musi obejmować kosztów, które nie zależą od czasu trwania umowy (wyrok z 9 lutego 2023 r., C-555/21). Banki często powołują się na ten wyrok i nie oddają takiej prowizji.

Jeśli uważasz, że bank rozliczył koszty błędnie, złóż reklamację. Bank ma na odpowiedź 30 dni, a w skomplikowanych sprawach najwyżej 60 dni. Gdy odpowiedź Cię nie zadowoli, możesz zwrócić się o pomoc do Rzecznika Finansowego.