Kredyt hipoteczny większy niż wartość nieruchomości – czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny nie może przewyższać wartości nieruchomości, którą zabezpiecza. Na zwykłych zasadach bank pożyczy najwyżej 80–90% tej wartości, a z gwarancją BGK – do 100%, ale nigdy więcej. Kredyt bywa za to wyższy niż sam koszt mieszkania, jeśli razem z zakupem finansujesz remont albo dajesz bankowi dodatkowe zabezpieczenie. Poniżej wyjaśniamy, skąd ten limit, jak bank ustala wartość i kiedy kwota może przekroczyć cenę.

Kredyt hipoteczny nie może przewyższać wartości nieruchomości

Granicę kwoty wyznacza wskaźnik LtV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości – przy wypłacie kredytu nie może on przekroczyć 80%, a z dodatkowym zabezpieczeniem 90%.

Te limity pochodzą z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (rekomendacja 15.5 Rekomendacji S). Ta sama rekomendacja mówi wprost, że bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości i powinien żądać wkładu własnego (rekomendacja 10 Rekomendacji S). Kredyt równy 100% wartości jest więc na rynkowych zasadach niemożliwy, a kredyt wyższy – tym bardziej.

Jedyny wyjątek to kredyt z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego. Gwarancja zastępuje wkład własny, więc LtV może sięgnąć 100%. Nawet tutaj nie może jednak przekroczyć 100% w dniu wypłaty kredytu (rekomendacja 15.5a Rekomendacji S). Kto może z niej skorzystać, opisujemy w tekście o tym, czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Ile musisz mieć własnych pieniędzy przy LtV 80% i 90%, znajdziesz w artykule ile wkładu własnego na kredyt hipoteczny.

Wartość nieruchomości ustala bank, nie cena z umowy

Bank liczy limit od wartości, którą sam zweryfikuje na podstawie wyceny – zwykle od niższej z dwóch kwot: ceny zakupu albo wyceny rzeczoznawcy.

Rekomendacja S każe bankowi sprawdzić założenia wyceny i traktować zweryfikowaną wartość jako punkt odniesienia dla kwoty kredytu (rekomendacja 13.4 Rekomendacji S). Cena z umowy ze sprzedającym nie przesądza więc o kwocie kredytu.

Jeśli rzeczoznawca wyceni mieszkanie niżej niż cena, bank policzy LtV od niższej kwoty. Przykład: kupujesz mieszkanie za 600 000 zł, a wycena wynosi 560 000 zł. Przy LtV 80% bank pożyczy najwyżej 448 000 zł, a nie 480 000 zł. Różnicę musisz dopłacić z własnych pieniędzy.

Gdy kupujesz okazyjnie, a wycena wyjdzie wyższa od ceny, banki zwykle i tak liczą kredyt od ceny zakupu. Tańszy zakup nie zastąpi więc wkładu własnego.

Kiedy kredyt może być wyższy niż koszt mieszkania

Kredyt hipoteczny może być wyższy niż cena mieszkania, jeśli rośnie wartość zabezpieczenia – przez remont finansowany z kredytu albo przez hipotekę na drugiej nieruchomości.

Pierwsza sytuacja to zakup razem z remontem lub wykończeniem. Kwota kredytu to wtedy cena plus koszt prac z kosztorysu. Bank może przyjąć wartość mieszkania po remoncie, ale tylko taką, jaką potwierdzi rzeczoznawca. Szczegóły opisujemy w artykule o tym, czy można wziąć kredyt hipoteczny na remont mieszkania.

Druga sytuacja to dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości, na przykład mieszkaniu rodziców. Bank liczy wtedy LtV od łącznej wartości obu nieruchomości. Kredyt może przekroczyć wartość kupowanego mieszkania, ale nie wartość całego zabezpieczenia.

Część banków dolicza do kwoty kredytu koszty zakupu, takie jak notariusz czy podatek. Całość wciąż musi jednak zmieścić się w limicie LtV.

Pamiętaj też o drugiej granicy: zdolności kredytowej. Nawet przy wysokiej wartości zabezpieczenia bank pożyczy tyle, ile pozwalają Twoje dochody. Wstępnie sprawdzisz to w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Gdy wartość nieruchomości spadnie po wypłacie kredytu

Dług może przewyższyć wartość mieszkania dopiero po wypłacie kredytu, gdy ceny nieruchomości spadną – limit LtV dotyczy tylko dnia uruchomienia kredytu.

Bank monitoruje wartość zabezpieczenia przez cały okres spłaty. Gdy LtV jest niższy niż 80%, robi to co najmniej raz na trzy lata, a w pozostałych przypadkach co roku (rekomendacja 16.1 Rekomendacji S). Musi też mieć procedury na wypadek, gdy LtV przekroczy 100% (rekomendacja 17.2 Rekomendacji S).

Spadek cen nie oznacza automatycznego wypowiedzenia kredytu. Umowa może jednak przewidywać, że bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia. Sprawdź to w umowie przed podpisaniem.