Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można dostać w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego, w którym brakującą kwotę zastępuje gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Na zwykłych, rynkowych zasadach bank wymaga co najmniej 10–20% wartości nieruchomości, choć część banków zamiast gotówki przyjmie hipotekę na innej nieruchomości. Poniżej wyjaśniamy, kto spełnia warunki i jak uzyskać taki kredyt.

Na zwykły kredyt hipoteczny trzeba mieć wkład własny

Na rynkowych warunkach bank sfinansuje najwyżej 80–90% wartości mieszkania, więc resztę musisz wnieść sam.

Tak wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, którą stosują wszystkie banki. W chwili wypłaty kredyt nie powinien przekraczać 80% wartości nieruchomości (wskaźnik LtV). Do 90% bank może dojść tylko wtedy, gdy część kredytu ponad 80% ma dodatkowe zabezpieczenie – najczęściej jest to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (rekomendacja 15.5 Rekomendacji S). Ile to oznacza w złotówkach i jak zebrać te pieniądze, opisujemy w artykule ile wkładu własnego potrzeba na kredyt hipoteczny.

Wkładu nie da się „ominąć” pożyczką gotówkową. Pieniądze na wkład nie mogą pochodzić z innego kredytu ani pożyczki (rekomendacja 10.7 Rekomendacji S), a bank sprawdza ich źródło.

Jeśli nie masz oszczędności, zostają Ci dwie legalne drogi: kredyt z gwarancją BGK albo dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy – kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Rodzinny kredyt mieszkaniowy to jedyny kredyt hipoteczny, w którym wkład własny może wynosić 0 zł. Program bywa nazywany „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Rekomendacja S wprost pozwala bankom uznać gwarancję BGK za zamiennik wkładu (rekomendacja 15.5a Rekomendacji S).

Jak działa gwarancja BGK

Gdy Twój wkład jest niższy niż 20% ceny, BGK gwarantuje bankowi brakującą część kredytu. Gwarancja może objąć najwyżej 100 000 zł kredytu. Gwarancja i ewentualny wkład razem nie mogą przekroczyć 20% wydatków ani 200 000 zł.

Za gwarancję płacisz jednorazowo 1% kwoty, którą obejmuje. Przy gwarancji na 100 000 zł to 1000 zł. Gwarancja wygasa, gdy spłacisz część kapitału w tej wysokości – Twoje raty najpierw pokrywają właśnie tę część.

Kto może dostać kredyt bez wkładu własnego

Najważniejsze warunki programu:

Ani Ty, ani członkowie Twojego gospodarstwa domowego nie macie mieszkania ani domu. Rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci mogą mieć jedno małe mieszkanie – limit powierzchni zależy od liczby dzieci.
Nie masz innego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości zawartego w ciągu 36 miesięcy przed wnioskiem.
Kredyt jest w złotych i na co najmniej 15 lat.
Cena za metr kwadratowy nie przekracza limitu. BGK publikuje go co kwartał dla każdej gminy.
Dopóki gwarancja obowiązuje, w mieszkaniu nie możesz prowadzić działalności gospodarczej.

Program działa do 31 grudnia 2030 r.. Kredyt udzielają tylko banki, które podpisały umowę z BGK. Ich listę znajdziesz na stronie BGK.

Brak wkładu oznacza wyższą ratę

Rodzinny kredyt mieszkaniowy ma oprocentowanie rynkowe. Państwo nie dopłaca do rat. Pożyczasz całą cenę mieszkania, więc rata i suma odsetek są wyższe niż przy kredycie z wkładem 20%. Przy narodzinach drugiego i kolejnego dziecka możesz liczyć na tzw. spłatę rodzinną, czyli częściową spłatę kapitału przez państwo.

Inna nieruchomość może zastąpić wkład własny

Część banków zamiast gotówki przyjmie dodatkową hipotekę na innej nieruchomości – Twojej albo kogoś z rodziny.

Bank wycenia wtedy obie nieruchomości i liczy wskaźnik LtV od ich łącznej wartości. Jeśli kupujesz mieszkanie za 500 000 zł, a rodzice mają mieszkanie warte 300 000 zł, to kredyt na 500 000 zł stanowi około 63% wartości obu nieruchomości. To mieści się w limicie 80%.

Jeśli przestaniesz spłacać kredyt, bank może prowadzić egzekucję także z drugiej nieruchomości. Nie każdy bank akceptuje takie zabezpieczenie, a decyzję podejmuje indywidualnie. Jeśli rodzice mają też wejść do umowy jako współkredytobiorcy, przeczytaj, czy można wziąć kredyt hipoteczny z rodzicami.

Przy budowie domu wkładem własnym może być działka, na której budujesz.

Jak wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego krok po kroku

Zacznij od sprawdzenia, czy spełniasz warunki rodzinnego kredytu mieszkaniowego – dopiero potem idź do banku.

Sprawdź, czy Ty i osoby, z którymi mieszkasz, nie macie mieszkania ani domu.
Sprawdź limit ceny za metr kwadratowy dla gminy, w której kupujesz. Tabele publikuje BGK.
Policz ratę przy finansowaniu 100% ceny w kalkulatorze kredytu hipotecznego. Sprawdź, czy przy tej racie bank uzna Twoją zdolność kredytową.
Złóż wniosek w banku, który współpracuje z BGK, i zaznacz, że chcesz gwarancji zamiast wkładu.
Jeśli nie spełniasz warunków programu, zapytaj banki o zabezpieczenie na innej nieruchomości albo zbierz co najmniej 10% wkładu i ubezpiecz niski wkład.