Kredyt hipoteczny z rodzicami – kiedy to możliwe i czym ryzykujecie

Kredyt hipoteczny z rodzicami możesz wziąć wtedy, gdy rodzice podpiszą umowę razem z Tobą jako współkredytobiorcy. Bank zsumuje wtedy Wasze dochody, więc zwykle pożyczy więcej. W zamian rodzice odpowiadają za cały dług, a nie za jego część. Poniżej wyjaśniamy, czy rodzic musi być współwłaścicielem mieszkania, jak jego wiek wpływa na kredyt, czym grozi wspólna umowa i jak później z niej wyjść.

Kredyt hipoteczny z rodzicami można wziąć jako współkredytobiorcy

Rodzice przystępują do umowy jako współkredytobiorcy, a bank liczy zdolność kredytową z dochodów wszystkich osób.

Banki pozwalają, by jeden kredyt wzięło kilka osób. Nie muszą to być małżonkowie ani osoby mieszkające razem, więc rodzic i dorosłe dziecko mogą złożyć wspólny wniosek.

Każdy współkredytobiorca przechodzi tę samą ocenę co Ty: składa dokumenty o dochodach, a bank sprawdza jego historię w BIK i inne zobowiązania.

Najczęściej młode osoby proszą rodziców o pomoc, gdy same mają za małą zdolność kredytową, na przykład przez krótki staż pracy albo niski dochód.

Rodzic nie musi być współwłaścicielem mieszkania

Współkredytobiorca nie musi być w akcie notarialnym ani w księdze wieczystej, więc mieszkanie może należeć tylko do Ciebie.

Wspólny kredyt to nie to samo co wspólna własność. Rodzice mogą dzielić z Tobą sam dług.

Banki zwykle wymagają jednak, by właścicielem mieszkania był co najmniej jeden z kredytobiorców. Szczegóły zależą od banku, dlatego zapytaj o nie przed złożeniem wniosku.

Wiek i długi rodziców wpływają na zdolność kredytową

Dochód rodziców podnosi zdolność, ale ich wiek może skrócić okres spłaty, a ich własne kredyty obniżają kwotę, którą dostaniecie.

Przy kilku kredytobiorcach bank zwykle ustala maksymalny okres kredytu według wieku najstarszej osoby. Jeśli ostatnia rata musi przypaść przed 70. lub 75. rokiem życia, a rodzic ma 55 lat, okres spłaty może wynieść tylko 15–20 lat. Krótszy okres oznacza wyższą ratę. Limity wieku w bankach opisujemy w artykule do jakiego wieku można wziąć kredyt hipoteczny.

Bank odejmuje od dochodów raty wszystkich zobowiązań, także rodziców. Ich kredyt gotówkowy, limit na karcie czy leasing samochodu zmniejszają wspólną zdolność. Zaległości któregoś z rodziców w BIK mogą nawet zablokować cały wniosek.

Każdy współkredytobiorca odpowiada za cały dług

Rodzice odpowiadają solidarnie, więc bank może żądać od każdego z nich zapłaty całej raty, a nawet całego długu.

Przy solidarnej odpowiedzialności wierzyciel może domagać się całości lub części długu od wszystkich dłużników razem albo od każdego z osobna. Nie ma podziału „pół na pół”. Bank sam wybiera, od kogo ściąga pieniądze.

W praktyce oznacza to, że:

• Twoje opóźnienia w spłacie trafią także do historii rodziców w BIK.
• Gdy kredyt przestanie być spłacany, egzekucja może objąć majątek i dochody rodziców.
• Wspólny kredyt obniży zdolność rodziców, gdy sami będą chcieli pożyczyć pieniądze.

Jeśli rodzice jako współkredytobiorcy płacą raty za Ciebie, organy skarbowe w interpretacjach uznawały, że to spłata ich własnego długu, a nie darowizna dla dziecka.

Poręczenie i hipoteka na mieszkaniu rodziców to rzadsze rozwiązania

Przy kredycie hipotecznym banki wolą współkredytobiorcę niż poręczyciela, a nieruchomość rodziców może służyć najwyżej jako dodatkowe zabezpieczenie.

Poręczyciel płaci dopiero wtedy, gdy dłużnik nie spłaca kredytu. Jego dochód zwykle nie podnosi Twojej zdolności kredytowej. Dlatego przy kredytach hipotecznych poręczenie spotyka się rzadko.

Część banków przyjmuje za to hipotekę na mieszkaniu lub domu rodziców jako dodatkowe zabezpieczenie, na przykład gdy brakuje wkładu własnego. Więcej o tym w tekście, czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Pamiętaj, że przy braku spłaty bank może sprzedać także nieruchomość rodziców.

Wyjście rodziców z kredytu wymaga zgody banku

Rodziców usuniesz z umowy aneksem albo refinansowaniem, ale tylko wtedy, gdy sam masz wystarczającą zdolność kredytową.

Zmiana kredytobiorców to zmiana umowy, więc bank musi się na nią zgodzić. Najpierw sprawdzi, czy z samego Twojego dochodu spłacisz pozostały dług. Jeśli tak, przygotuje aneks.

Drugą drogą jest refinansowanie, czyli nowy kredyt w innym banku tylko na Ciebie. Spłacasz nim stary kredyt, więc rodzice przestają być dłużnikami. Zanim złożysz wniosek, sprawdź w kalkulatorze kredytu hipotecznego, jaką ratę udźwigniesz samodzielnie.