Ile wkładu własnego na kredyt hipoteczny? 10% czy 20%

Na kredyt hipoteczny potrzebujesz zwykle 20% wartości nieruchomości jako wkład własny. Wystarczy 10%, jeśli bank zgodzi się dodatkowo zabezpieczyć brakującą część, najczęściej ubezpieczeniem. Poniżej sprawdzisz, jaki wkład własny wybrać, ile to złotych przy konkretnej cenie mieszkania i co bank uzna za Twoją wpłatę własną.

Wkład własny na kredyt hipoteczny to 20% albo 10% wartości nieruchomości

Minimalny wkład własny wyznacza Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego: 20% wartości nieruchomości albo 10%, gdy bank dodatkowo zabezpieczy brakującą część.

Bank mierzy to wskaźnikiem LtV, czyli stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości. W chwili wypłaty kredytu LtV nie powinien przekraczać 80%, a 90% jest możliwe, jeśli część kredytu powyżej 80% ma dodatkowe zabezpieczenie (rekomendacja 15.5 Rekomendacji S). LtV 80% oznacza 20% wkładu, a LtV 90% – 10%.

Dodatkowym zabezpieczeniem jest najczęściej ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Rzadziej bank przyjmuje blokadę środków na rachunku albo zastaw na obligacjach Skarbu Państwa.

Rekomendacja S wyznacza minimum, a nie obowiązek banku. Część banków udziela kredytu tylko z 20% wkładem, nawet jeśli masz zdolność na większą kwotę.

Bez wkładu własnego kredyt dostaniesz tylko z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego – zasady opisujemy w artykule o tym, czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Ile procent wkładu własnego wybrać – 10% czy 20%

10% wkładu pozwala kupić mieszkanie szybciej, a 20% daje tańszy kredyt.

Przy 10% wkładu płacisz za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, zwykle do czasu, aż spłacisz kredyt do poziomu LtV 80%. Polisa chroni bank, a nie Ciebie – jeśli przestaniesz spłacać, nadal odpowiadasz za cały dług.

Banki często dają też wyższą marżę klientom z niskim wkładem. Różnica wygląda na małą, ale przez 25–30 lat spłaty przekłada się na tysiące złotych odsetek.

Większy wkład oznacza mniejszy kredyt, niższą ratę i większą szansę, że bank przyzna Ci potrzebną kwotę. W części banków wkład wyższy niż 20%, na przykład 30% czy 40%, obniża marżę jeszcze bardziej.

Jeśli masz 10%, policz, ile miesięcy zajmie Ci odłożenie kolejnych 10%. Gdy ceny mieszkań rosną szybciej niż Twoje oszczędności, czekanie może się nie opłacić.

Ile wkładu własnego potrzebujesz przy konkretnej cenie mieszkania

Wkład liczysz jako 10% lub 20% wartości nieruchomości, a pieniądze na koszty zakupu musisz mieć dodatkowo.

Bank liczy LtV od wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli wycena wyjdzie niższa niż cena z umowy, bank zwykle liczy kredyt od wyceny, a różnicę dopłacasz z własnych pieniędzy.

Wkład własny to tylko część ceny nieruchomości. Notariusz, podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego, opłaty sądowe, prowizja pośrednika i wycena to osobne wydatki – przygotuj na nie dodatkowe kilka procent ceny.

Ratę dla wybranego wkładu sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego. Wpisz kwotę kredytu pomniejszoną o wkład i porównaj ratę przy 10% i 20%.

Co bank uzna za wkład własny

Wkładem są Twoje udokumentowane pieniądze lub majątek, ale nie środki z innego kredytu.

Bank najczęściej przyjmuje:

• oszczędności na koncie, lokacie lub w obligacjach,
• darowiznę od rodziny potwierdzoną umową,
• pieniądze ze sprzedaży innej nieruchomości,
• zadatek lub zaliczkę wpłaconą sprzedającemu,
• środki z IKE, IKZE lub PPK.

Przy budowie domu wkładem może być działka albo wartość opłaconych już prac i materiałów. Część banków przyjmuje też inną nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie zamiast gotówki. Działkę i nieruchomość wycenia rzeczoznawca.

Wkładem nie może być kredyt gotówkowy, pożyczka ani limit na karcie (rekomendacja 10.7 Rekomendacji S). Bank sprawdza, skąd masz pieniądze, i zwykle wypłaca kredyt dopiero po wniesieniu wkładu (rekomendacja 22.8 Rekomendacji S).

Wkład to tylko jeden z wymogów banku. Pozostałe, takie jak zdolność kredytowa i historia w BIK, opisujemy w artykule o warunkach kredytu hipotecznego.