Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Mieszkanie albo dom z niespłaconym kredytem hipotecznym możesz sprzedać w każdej chwili. Nie sprzedajesz przy tym kredytu, tylko nieruchomość, a kredyt zwykle spłacasz z pieniędzy od kupującego. Poniżej wyjaśniamy, kto spłaca kredyt hipoteczny po sprzedaży mieszkania, jak bank go rozlicza i jak przejść przez sprzedaż krok po kroku.

Mieszkanie z kredytem hipotecznym możesz sprzedać bez zgody banku

Bank nie może zabronić Ci sprzedaży mieszkania ani domu obciążonego hipoteką. Zastrzeżenie, w którym właściciel obiecuje bankowi, że nie sprzeda nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki, jest niedopuszczalne.

Dotyczy to także mieszkania kupionego na kredyt niedawno – prawo nie wymaga, by od zakupu minął jakiś czas. Krótki okres może za to oznaczać podatek i opłatę za wcześniejszą spłatę.

Hipoteka obciąża jednak nieruchomość, a nie Ciebie. Bank może z niej dochodzić długu bez względu na to, kto jest właścicielem. Dlatego żaden rozsądny kupujący nie zapłaci za mieszkanie, dopóki nie ma pewności, że hipoteka zniknie z księgi wieczystej.

Sam kredyt hipoteczny nie przechodzi na kupującego. Zmiana dłużnika to przejęcie długu, na które bank musi się zgodzić. Banki robią to rzadko – więcej w tekstach o tym, jak przepisać kredyt hipoteczny, i o tym, czy można scedować kredyt hipoteczny. Jeśli chcesz zachować kredyt i kupić inne mieszkanie, sprawdź, czy kredyt hipoteczny można przenieść na inną nieruchomość.

Kredyt hipoteczny po sprzedaży mieszkania spłaca sprzedający z ceny od kupującego

Dłużnikiem banku jesteś Ty – aż do dnia, w którym bank dostanie całą kwotę do spłaty. Kupujący nie przejmuje rat, tylko płaci cenę.

Do dnia spłaty płacisz raty jak dotąd. Podpisanie umowy przedwstępnej czy nawet aktu notarialnego nie zwalnia Cię z rat, jeśli pieniądze jeszcze nie trafiły do banku.

W praktyce część ceny równa zadłużeniu trafia prosto na rachunek kredytu, a reszta na Twoje konto. Tak kupujący ma pewność, że płaci za mieszkanie, z którego zniknie hipoteka. Ty nie musisz mieć własnych pieniędzy na spłatę.

Gdy kupujący sam bierze kredyt hipoteczny, jego bank wypłaca pieniądze bezpośrednio do Twojego banku – na rachunek i w kwocie z dokumentów, które dostaniesz od swojego banku.

Jak bank rozlicza kredyt hipoteczny przy sprzedaży mieszkania

Bank liczy zadłużenie na dzień wpływu pieniędzy: pozostały kapitał, odsetki do tego dnia i ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę.

Na początek poproś bank o zaświadczenie o saldzie zadłużenia i o promesę. Promesa to pisemna zgoda banku, że po wpłacie podanej kwoty wyda dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki. Zawiera numer rachunku do spłaty. Zwykle jest ważna około 30 dni, więc ustal datę aktu tak, by się w nim zmieścić.

Saldo na dzień spłaty bywa nieco wyższe niż w zaświadczeniu, bo bank nalicza odsetki do dnia wpływu pieniędzy. Dlatego w umowie z kupującym przyjmij kwotę z zapasem albo poproś bank o wyliczenie na konkretny dzień. Nadwyżkę bank zwraca na Twoje konto.

Przy zmiennym oprocentowaniu bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko w ciągu 3 lat od zawarcia umowy i najwyżej 3% spłacanej kwoty – i tylko gdy przewiduje to umowa. Przy okresowo stałej stopie opłata może być inna, ale nie wyższa niż koszty banku związane ze spłatą. Wiele banków w ogóle jej nie pobiera.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

Zacznij od banku, a dopiero potem umawiaj się z kupującym na konkretne kwoty i daty.

1. Zamów w banku zaświadczenie o saldzie i promesę wykreślenia hipoteki.
2. Podpisz z kupującym umowę przedwstępną. Wpisz w niej, jaka część ceny pójdzie na rachunek kredytu. Zadatek możesz przeznaczyć na spłatę albo zatrzymać.
3. Podpisz akt notarialny. Notariusz wpisze w nim sposób zapłaty: kwotę i numer rachunku banku oraz Twoje konto na resztę.
4. Poczekaj na wpływ pieniędzy do banku. Bank potwierdzi spłatę i wyda zgodę na wykreślenie hipoteki.
5. Złóż w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Opłata wynosi 100 zł. W akcie ustalcie, kto składa wniosek – często robi to kupujący lub notariusz.

Przed sprzedażą sprawdź podatek i dopłaty do rat

Sprzedaż przed upływem 5 lat oznacza 19% podatku od dochodu, ale spłata kredytu może Cię od niego zwolnić.

Pięć lat liczysz od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie. Dochód może być zwolniony, jeśli przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Do tych celów należy spłata kredytu wziętego na sprzedawane mieszkanie. Szczegóły opisujemy w tekście o tym, czy kredyt hipoteczny można odliczyć od podatku.

Jeśli masz Bezpieczny kredyt 2%, sprzedaż mieszkania kończy prawo do dopłat do rat. Przed sprzedażą zapytaj bank, od kiedy dopłaty przestaną przysługiwać.

Jeśli po sprzedaży planujesz nowy kredyt, policz ratę w kalkulatorze kredytu hipotecznego. Nadwyżka ze sprzedaży może być wkładem własnym.