Czy można scedować kredyt hipoteczny? Cesja a przejęcie długu
Spis treści
Gdy ktoś pyta, czy można scedować kredyt hipoteczny, zwykle chce oddać kredyt innej osobie: byłemu partnerowi, kupującemu mieszkanie albo komuś z rodziny. W prawie nazywa się to przejęciem długu, a nie cesją. Wyjaśniamy, czym się różnią, kiedy musi się zgodzić bank i co się dzieje, gdy to bank przekaże Twój kredyt dalej.
Kredytobiorca nie może sam scedować kredytu hipotecznego
Kredyt przekażesz innej osobie tylko przez przejęcie długu, a na to musi się zgodzić bank.
Cesja, czyli przelew wierzytelności, to przeniesienie prawa do żądania pieniędzy. To prawo ma wierzyciel, czyli bank. Ty jako kredytobiorca jesteś dłużnikiem – masz obowiązek spłaty, a obowiązku nie da się scedować jak prawa.
Żeby ktoś inny spłacał kredyt zamiast Ciebie, potrzebna jest umowa o przejęcie długu. Nowa osoba wchodzi na Twoje miejsce, a Ty zostajesz zwolniony z długu.
Umowa z inną osobą zawarta bez banku nie zmienia dłużnika. Możecie ustalić, że to ona płaci raty, ale wobec banku nadal odpowiadasz Ty, a każda zaległość trafi do Twojej historii w BIK.
Cesja kredytu a przejęcie długu – czym się różnią
Cesja zmienia bank, a przejęcie długu zmienia kredytobiorcę.
| Kwestia | Cesja wierzytelności | Przejęcie długu |
|---|---|---|
| Kto się zmienia | wierzyciel (bank) | dłużnik (kredytobiorca) |
| Kto zawiera umowę | bank i nabywca wierzytelności | nowy dłużnik z bankiem albo z dotychczasowym kredytobiorcą |
| Zgoda drugiej strony | zgoda kredytobiorcy niepotrzebna | zgoda banku na piśmie – obowiązkowa |
| Co z hipoteką | przechodzi na nabywcę, potrzebny wpis w księdze wieczystej | zostaje, jeśli zgodzi się właściciel mieszkania |
Bank może przenieść wierzytelność bez Twojej zgody, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, umowa albo charakter zobowiązania. Przy przejęciu długu jest odwrotnie: bez pisemnej zgody banku umowa jest nieważna.
Przejęcie kredytu hipotecznego wymaga pisemnej zgody banku
Bank zgodzi się tylko wtedy, gdy nowa osoba ma zdolność kredytową, a hipoteka nadal zabezpiecza kredyt.
Przejęcie długu może nastąpić na dwa sposoby:
- umową banku z nową osobą, za Twoją zgodą,
- umową Twoją z nową osobą, za zgodą banku.
Zgoda banku jest bezskuteczna, jeśli bank nie wiedział, że nowy dłużnik jest niewypłacalny. Dlatego bank bada osobę przejmującą kredyt jak nowego klienta: dochody, inne zobowiązania i BIK.
Jeśli mieszkanie należy do kogoś innego niż nowy dłużnik, hipoteka wygasa z chwilą przejęcia długu, chyba że właściciel zgodzi się, by dalej zabezpieczała kredyt. Banki zwykle chcą, by kredyt spłacał właściciel mieszkania, więc przejęciu długu często towarzyszy przeniesienie własności.
Bank nie ma obowiązku się zgodzić. Gdy odmówi, nowa osoba może wziąć własny kredyt i spłacić nim Twój. Kroki, dokumenty i koszty opisujemy w artykule jak przepisać kredyt hipoteczny na inną osobę, a wyjście z kredytu po rozstaniu – w tekście czy można rozdzielić kredyt hipoteczny. Ratę dla osoby przejmującej kredyt policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.
Bank może scedować Twój kredyt bez Twojej zgody
Gdy bank sprzeda wierzytelność, zmienia się tylko odbiorca rat – warunki umowy zostają takie same.
Nabywca przejmuje prawa banku razem z prawami związanymi z kredytem, na przykład z odsetkami. Oprocentowanie, okres spłaty i inne warunki zmieni tylko aneks, tak jak wcześniej.
Dopóki nikt Cię nie zawiadomi o cesji, raty wpłacane do dotychczasowego banku są skuteczne także wobec nabywcy. Po zawiadomieniu płać na rachunek wskazany przez nowego wierzyciela.
Wobec nabywcy możesz podnosić wszystkie zarzuty, które miałeś wobec banku w chwili, gdy dowiedziałeś się o cesji. Sprzedaż kredytu nie odbiera Ci więc żadnych praw z umowy.
Hipoteka przechodzi na nabywcę razem z wierzytelnością, ale do takiego przelewu potrzebny jest wpis w księdze wieczystej. Nowego wierzyciela sprawdzisz więc w dziale IV księgi.