Czy kredyt hipoteczny można przenieść na inną nieruchomość?

Kredyt hipoteczny możesz przenieść z jednego mieszkania na drugie, ale tylko za zgodą banku. W praktyce nie przenosisz samego kredytu, tylko zmieniasz jego zabezpieczenie: bank wpisuje hipotekę na nowej nieruchomości i zwalnia starą. Poniżej wyjaśniamy, kiedy bank się zgodzi, jak przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość krok po kroku, ile to kosztuje i kiedy prościej spłacić stary kredyt.

Kredyt przenosisz na inne mieszkanie przez zmianę zabezpieczenia

Umowa kredytu zostaje ta sama – zmienia się tylko nieruchomość, na której bank ma hipotekę.

Hipoteka obciąża konkretną nieruchomość i powstaje dopiero przez wpis do jej księgi wieczystej. Dlatego nie da się jej „przesunąć” na inne mieszkanie. Bank ustanawia nową hipotekę na nowej nieruchomości, a starą wykreśla z księgi.

Zmianę zabezpieczenia zapisujecie w aneksie do umowy. Oprocentowanie, marża, kwota do spłaty i harmonogram rat zostają takie jak dotąd, chyba że uzgodnisz z bankiem coś innego. Zabierasz więc ze sobą obecny kredyt razem z jego warunkami.

Bank nie ma obowiązku zgodzić się na zmianę zabezpieczenia. Część banków w ogóle nie ma takiej procedury w ofercie, inne rozpatrują każdy wniosek osobno. Przykładowo Bank Millennium w 2016 r. umożliwił zmianę zabezpieczenia klientom z kredytem indeksowanym lub denominowanym do waluty obcej, których dług przewyższał wartość mieszkania – w ślad za rekomendacją Związku Banków Polskich. O aktualne zasady zapytaj swój bank.

Bank zgodzi się, gdy nowa nieruchomość dobrze zabezpieczy dług

Bank ocenia wartość i stan prawny nowej nieruchomości oraz Twoją obecną sytuację finansową.

Najważniejsza jest wycena. Bank porównuje saldo kredytu z wartością nowego mieszkania (wskaźnik LTV). Jeśli dług jest zbyt duży w stosunku do wartości, bank może odmówić albo zażądać częściowej spłaty przed zmianą zabezpieczenia.

Liczy się też księga wieczysta. Nowa nieruchomość nie powinna mieć innych obciążeń, a hipoteka Twojego banku musi zająć pierwsze miejsce. Hipoteka innego banku w księdze zwykle blokuje zgodę.

Bank może ponownie sprawdzić Twoje dochody, zobowiązania i historię spłat. Gdy od podpisania umowy zarobki spadły albo pojawiły się nowe kredyty, zgoda nie jest pewna.

Osobno sprawdź kredyt z dopłatami. Przy Bezpiecznym kredycie 2% sprzedaż mieszkania kończy prawo do dalszych dopłat. Jeśli nowe mieszkanie jest droższe i potrzebujesz więcej pieniędzy, w grę wchodzi dobranie kredytu hipotecznego – to osobna decyzja banku.

Jak przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość krok po kroku

Porozmawiaj z bankiem, zanim podpiszesz umowę sprzedaży starego i kupna nowego mieszkania.

1. Zapytaj bank, czy zmienia zabezpieczenie, jakich dokumentów wymaga i ile pobiera za aneks.
2. Zamów wycenę nowej nieruchomości u rzeczoznawcy akceptowanego przez bank.
3. Złóż wniosek z odpisem księgi wieczystej, umową przedwstępną i wyceną.
4. Poczekaj na decyzję. Bank sprawdza wartość, stan prawny, saldo i historię spłat.
5. Podpisz aneks. Określa on nowe zabezpieczenie i warunki zwolnienia starej nieruchomości.
6. Złóż w sądzie wnioski o wpis hipoteki w księdze nowego mieszkania i o wykreślenie hipoteki ze starej.

Kupno i sprzedaż rzadko dzieją się tego samego dnia, więc ustal z bankiem okres przejściowy. Bank może wymagać, by przez pewien czas hipoteka obciążała obie nieruchomości. Może też chcieć, by część pieniędzy ze sprzedaży poszła na spłatę kredytu. Te zasady potwierdź na piśmie, zanim podpiszesz umowy z kupującym i sprzedającym.

Koszty zmiany zabezpieczenia

Łącznie zmiana zabezpieczenia kosztuje zwykle od ok. tysiąca do kilku tysięcy złotych.

Spłata kredytu ze sprzedaży bywa prostszym wyjściem

Gdy bank odmówi albo stary kredyt ma gorsze warunki niż obecne oferty, sprzedaj mieszkanie, spłać kredyt i weź nowy.

To najczęstszy sposób zamiany mieszkania z kredytem. Kupujący płaci część ceny prosto na Twój rachunek kredytowy, bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a nadwyżka może być wkładem własnym na nowe mieszkanie. Szczegóły opisujemy w tekście o tym, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Nowy kredyt oznacza nową ocenę zdolności, aktualną marżę i nowe koszty, np. prowizję i wycenę. Jeśli spłacasz stary kredyt o zmiennym oprocentowaniu w ciągu 3 lat od umowy, bank może pobrać rekompensatę – najwyżej 3% spłacanej kwoty, o ile przewiduje ją umowa.

Wybór zależy od liczb. Zmiana zabezpieczenia zachowuje warunki starej umowy. Nowy kredyt może mieć niższą albo wyższą marżę. Policz ratę obu wariantów w kalkulatorze kredytu hipotecznego i dopiero wtedy idź do banku.