Czy można dobrać kredyt hipoteczny? Trzy sposoby na dodatkowe pieniądze
Spis treści
Kredyt hipoteczny można dobrać, czyli zwiększyć jego kwotę w trakcie spłaty, ale tylko za zgodą banku. Najczęściej brakuje pieniędzy na dokończenie budowy, wykończenie mieszkania albo remont. Poniżej znajdziesz trzy sposoby na dodatkowe środki, warunki banku, kroki do podpisania aneksu i koszty.
Dobrać kredyt hipoteczny można, ale tylko za zgodą banku
Bank traktuje zwiększenie kredytu jak nową decyzję kredytową i może odmówić.
Żaden przepis nie daje Ci prawa do podwyższenia kwoty. Jeśli bank ma taką opcję, zmienia umowę aneksem. Nie każdy bank to umożliwia, więc zacznij od pytania w swoim banku.
Przed znacznym zwiększeniem kwoty bank musi ponownie ocenić Twoją zdolność kredytową na podstawie aktualnych danych, chyba że takie zwiększenie uwzględnił już przy pierwszej ocenie.
Pieniądze z podwyższenia zwykle muszą iść na nieruchomość: budowę, wykończenie, remont. Na samochód czy wakacje bank kredytu mieszkaniowego nie zwiększy – wtedy zostaje pożyczka hipoteczna albo kredyt gotówkowy.
Trzy sposoby, by zwiększyć kredyt hipoteczny
Dodatkowe pieniądze pod tę samą nieruchomość dostaniesz przez podwyższenie obecnego kredytu, pożyczkę hipoteczną albo refinansowanie z dobraniem.
Podwyższenie kwoty aneksem
To dobranie w ścisłym sensie. Zostajesz w tym samym banku i przy tej samej umowie, a bank dopisuje do kredytu nową kwotę. Cel musi dotyczyć nieruchomości, która zabezpiecza kredyt.
Pożyczka hipoteczna
To osobna umowa, zabezpieczona hipoteką na tym samym mieszkaniu lub domu. Pieniądze wydasz na dowolny cel. Oprocentowanie jest jednak zwykle wyższe niż przy kredycie mieszkaniowym, a bank pożyczy mniej w stosunku do wartości nieruchomości.
Refinansowanie z dobraniem
Nowy bank spłaca dotychczasowy kredyt i wypłaca dodatkową kwotę. Podpisujesz nową umowę i ustanawiasz nową hipotekę. Ta droga ma sens, gdy obecny bank odmawia albo inny daje lepsze warunki.
| Sposób | Umowa | Cel pieniędzy | Na co uważać |
|---|---|---|---|
| Podwyższenie aneksem | Ta sama, zmieniona aneksem | Nieruchomość (budowa, wykończenie, remont) | Nie każdy bank to oferuje |
| Pożyczka hipoteczna | Nowa, obok kredytu | Dowolny | Wyższe oprocentowanie, niższy limit |
| Refinansowanie z dobraniem | Nowa, w innym banku | Zależy od banku | Pełna procedura, nowa hipoteka |
Zakup kolejnej nieruchomości to inna sytuacja – opisujemy ją w tekście o tym, czy można wziąć drugi kredyt hipoteczny.
Bank sprawdzi zdolność, historię spłat i wartość nieruchomości
Zgoda zależy od tego, czy udźwigniesz wyższą ratę, czy płacisz terminowo i czy nieruchomość wystarczy jako zabezpieczenie.
Zdolność kredytowa jest liczona od nowa: z obecnymi dochodami i wszystkimi zobowiązaniami. Nowe karty, limity czy raty mogą przesądzić o odmowie.
Liczy się historia spłat. Opóźnienia w ratach, widoczne w BIK, często zamykają drogę do podwyższenia.
Wartość nieruchomości musi pokryć wyższy dług. Bank sprawdza wskaźnik LTV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości – zwykle najwyżej 80%, a do 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu. Może też zlecić nową wycenę, zwłaszcza gdy po budowie lub remoncie mieszkanie jest warte więcej.
Potrzebujesz uzasadnienia. Bank zwykle chce kosztorysu, ofert wykonawców lub faktur, które pokazują, na co pójdą pieniądze.
Jak podwyższyć kredyt hipoteczny krok po kroku
Procedura przypomina skróconą ścieżkę nowego kredytu i kończy się podpisaniem aneksu.
- Zapytaj bank, czy Twój kredyt można podwyższyć i na jakich warunkach.
- Policz nową ratę w kalkulatorze kredytu hipotecznego, wpisując kwotę po podwyższeniu i pozostały okres spłaty.
- Złóż wniosek z dokumentami o dochodach, kosztorysem lub fakturami i aktualnym odpisem z księgi wieczystej.
- Poczekaj na ocenę zdolności i ewentualną wycenę nieruchomości.
- Po pozytywnej decyzji podpisz aneks do umowy.
- Jeśli nowa kwota przekracza sumę hipoteki wpisaną w księdze wieczystej, trzeba zmienić wpis – bank powie, kto składa wniosek.
- Odbierz pieniądze – jednorazowo albo w transzach – i nowy harmonogram spłat.
Dobranie kosztuje więcej niż sama prowizja
Oprócz odsetek od większej kwoty zapłacisz zwykle kilka jednorazowych opłat.
- Prowizja od kwoty podwyższenia – według taryfy banku.
- Opłata za rozpatrzenie wniosku lub za aneks, jeśli bank ją pobiera.
- Koszt wyceny nieruchomości.
- Opłata sądowa za zmianę wpisu hipoteki, gdy zmiana jest potrzebna.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu, jeśli LTV po podwyższeniu przekroczy próg banku.
Największym kosztem pozostają odsetki: wyższa kwota oznacza wyższą ratę albo dłuższą spłatę. Gdy brakuje niewielkiej sumy, porównaj całkowity koszt dobrania z kredytem gotówkowym. Jeśli dopiero planujesz modernizację, sprawdź, czy można wziąć kredyt hipoteczny na remont mieszkania.