Czy można wziąć drugi kredyt hipoteczny, mając już jeden?

Drugi kredyt hipoteczny możesz wziąć także wtedy, gdy nadal spłacasz pierwszy. Prawo nie ogranicza liczby takich kredytów, ale bank sprawdzi, czy udźwigniesz dwie raty naraz. Poniżej wyjaśniamy, jak pierwszy kredyt wpływa na zdolność, ile wkładu własnego potrzebujesz na drugie mieszkanie, czy pomoże dochód z najmu i jak zwiększyć szanse na pozytywną decyzję.

Drugi kredyt hipoteczny jest dozwolony – decyduje bank

Żaden przepis nie określa, ile razy można wziąć kredyt hipoteczny, więc o drugim kredycie decyduje tylko ocena Twojej zdolności kredytowej.

Bank musi ocenić zdolność kredytową przed zawarciem każdej umowy, a od wyniku tej oceny zależy, czy udzieli kredytu. Przy drugim kredycie robi to samo co przy pierwszym, tyle że Twój budżet jest już obciążony jedną ratą.

O drugi kredyt możesz wystąpić w banku, który udzielił pierwszego, albo w innym. Procedura i dokumenty są takie same, ale banki zwykle oceniają taki wniosek ostrzej, bo dwa kredyty to większe ryzyko. Ogólne wymagania opisujemy w artykule o tym, jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny.

Rata pierwszego kredytu obniża zdolność do drugiego

Bank dolicza ratę obecnego kredytu do Twoich zobowiązań, więc na nową ratę zostaje mniejsza część dochodu.

Bank sprawdza wskaźnik DStI, czyli część dochodu netto, która idzie na raty wszystkich kredytów. Rekomendacja S każe zachować szczególną ostrożność, gdy przekracza on 40% przy dochodach do przeciętnego poziomu w regionie i 50% przy wyższych (rekomendacja 9.3 Rekomendacji S). Konkretne limity ustala każdy bank.

Przykład: zarabiasz 10 000 zł netto, a rata pierwszego kredytu wynosi 3 000 zł. Jeśli bank dopuszcza raty do 50% dochodu, na wszystkie kredyty możesz przeznaczyć 5 000 zł. Na drugą ratę zostaje najwyżej 2 000 zł, a bank i tak policzy ją z buforem na wzrost stóp.

Pierwszy kredyt bank zobaczy też w BIK i sprawdzi, czy spłacasz go terminowo. Nawet krótkie opóźnienia obniżają ocenę, a dobra historia spłat pokazuje, że radzisz sobie z kredytem hipotecznym.

Na drugie mieszkanie znów potrzebujesz wkładu własnego

Przy drugim kredycie obowiązują te same zasady co przy pierwszym: zwykle 20% wartości nieruchomości albo 10% z dodatkowym zabezpieczeniem, a część banków żąda więcej.

Pieniądze na wkład nie mogą pochodzić z innego kredytu ani pożyczki (rekomendacja 10.7 Rekomendacji S), więc nie sfinansujesz go kredytem gotówkowym. Przy drugim mieszkaniu niektóre banki wymagają wkładu wyższego niż minimalny, zwłaszcza gdy kupujesz je na wynajem.

Część banków przyjmuje zamiast części gotówki dodatkowe zabezpieczenie na nieruchomości, którą już masz. Jeśli na Twoim mieszkaniu jest hipoteka innego banku, ta droga zwykle odpada, bo banki niechętnie przyjmują hipotekę na dalszym miejscu. Progi i źródła wkładu opisujemy w tekście o tym, ile wkładu własnego potrzeba na kredyt hipoteczny.

Dochód z najmu pierwszego mieszkania może pomóc

Bank może doliczyć część czynszu z wynajmowanego mieszkania do Twojego dochodu, ale zwykle dopiero wtedy, gdy najem trwa już jakiś czas i jest udokumentowany.

Banki najczęściej chcą zobaczyć umowę najmu, wpływy czynszu na konto i rozliczenie podatku od najmu. Często wymagają historii najmu od 6 do 12 miesięcy, a niektóre dłuższej. Do zdolności liczą zwykle tylko część przychodu, mniej więcej 60–85%, żeby uwzględnić okresy bez najemcy.

Czynsz z mieszkania, które dopiero chcesz kupić, zwykle nie zwiększa zdolności, bo bank nie wie, czy i za ile je wynajmiesz.

Jak zwiększyć szanse na drugi kredyt hipoteczny

Szanse rosną, gdy zmniejszysz obciążenie pierwszym kredytem, dobierzesz osobę z dochodem albo uporządkujesz inne zobowiązania.

Nadpłać pierwszy kredyt z obniżeniem raty. Niższa rata zostawia więcej miejsca na drugą.
Zamknij zbędne karty i limity w koncie. Bank liczy je jako zobowiązania, nawet jeśli z nich nie korzystasz.
Weź kredyt z drugą osobą. Dochód współkredytobiorcy podnosi zdolność.
Sprzedaj pierwsze mieszkanie. Po spłacie pierwszego kredytu znika rata, która obniżała Twoją zdolność.

Jeśli potrzebujesz pieniędzy na tę samą nieruchomość, na przykład na remont, rozważ dobranie kredytu hipotecznego w obecnym banku zamiast nowej umowy.

Zanim złożysz wniosek, policz w kalkulatorze kredytu hipotecznego, ile wyniesie druga rata, i dodaj ją do obecnej. Jeśli obie raty przekroczą połowę dochodu netto, bank może obniżyć kwotę albo odmówić kredytu.