Czy kredyt hipoteczny można odliczyć od podatku? Co dziś wolno, a czego nie

Kredytu hipotecznego wziętego dziś nie odliczysz od podatku – ani rat, ani odsetek. Ulga na odsetki zniknęła w 2007 r. i została tylko dla kredytów z lat 2002–2006. Kredyt może jednak obniżyć podatek przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat i przy najmie w firmie. Wyjaśniamy, kiedy i jak odliczyć kredyt hipoteczny od podatku, a kiedy w ogóle nie wpisujesz go do PIT.

Nowego kredytu hipotecznego nie odliczysz od podatku

Dla kredytów udzielonych od 1 stycznia 2007 r. nie ma żadnej ulgi na raty ani odsetki. Ulgę odsetkową uchylono z końcem 2006 r..

Nie odliczysz kapitału, odsetek, prowizji ani składek na ubezpieczenia związane z kredytem. Nie zmienia tego bank, rodzaj oprocentowania ani to, że kupujesz pierwsze mieszkanie. Nie każdy kredyt hipoteczny można więc odliczyć od podatku – w praktyce tylko stare kredyty z lat 2002–2006.

Bank niczego nie odlicza za Ciebie. Odliczenia robisz wyłącznie w zeznaniu rocznym, a bank może najwyżej wydać zaświadczenie o zapłaconych odsetkach.

Ulga odsetkowa działa tylko dla kredytów z lat 2002–2006

Odsetki odliczają tylko osoby, którym bank udzielił kredytu mieszkaniowego w latach 2002–2006, i to najpóźniej za 2027 r. To tzw. prawa nabyte.

Od dochodu odliczasz odsetki faktycznie zapłacone w danym roku, a nie całą ratę. Kredyt musiał służyć celom mieszkaniowym, np. zakupowi lub budowie mieszkania. Odsetki liczysz od kwoty kredytu do limitu ustalonego według roku zakończenia inwestycji. Małżonkowie mają jeden wspólny limit.

Jak odliczyć od podatku kredyt hipoteczny objęty tą ulgą:

Poproś bank o zaświadczenie o odsetkach zapłaconych w danym roku.
Wpisz odsetki w załączniku PIT/D.
Dołącz PIT/D do PIT-37, PIT-36 albo PIT-28.
Przy pierwszym odliczeniu dołącz też oświadczenie PIT-2K.

Gdy dochód jest niższy niż odsetki, nadwyżka przepada. Ulga kończy się wcześniej, jeśli spłacisz kredyt przed końcem 2027 r.

Spłata kredytu zwalnia z podatku przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat

Dziś kredyt obniża podatek głównie wtedy, gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia – spłata kredytu na własne mieszkanie wchodzi wtedy do ulgi mieszkaniowej.

Taka sprzedaż daje dochód opodatkowany stawką 19%. Pięć lat liczysz od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie. Dochód jest zwolniony, jeśli pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży.

Do tych celów należy spłata kredytu i odsetek, jeśli kredyt wziąłeś przed sprzedażą na własne mieszkanie. Może to być kredyt na sprzedawane mieszkanie albo na nowe. Liczy się kolejność: kredyt wzięty dopiero po sprzedaży nie daje zwolnienia.

Sprzedaż i ulgę wykazujesz w zeznaniu PIT-39. Gdy na cele mieszkaniowe wydasz tylko część pieniędzy, zwolnienie obejmie proporcjonalną część dochodu. Jak sama sprzedaż wygląda od strony banku, opisujemy w tekście jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Kredyt na mieszkanie na wynajem lub do firmy

Odsetki od kredytu obniżą podatek tylko w działalności gospodarczej, a przy prywatnym najmie nie.

Od 2023 r. najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodu – 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Ryczałt nie uwzględnia kosztów, więc odsetek nie odliczysz. Jeśli nieruchomość służy firmie rozliczanej według skali albo liniowo, zapłacone odsetki mogą być kosztem uzyskania przychodu. Różnice w samym finansowaniu opisujemy w tekście kredyt hipoteczny czy inwestycyjny.

Kredytu hipotecznego nie wykazujesz w PIT

Kredyt nie jest dochodem, więc nie wpisujesz go do zeznania rocznego i nie składasz za niego żadnej deklaracji. Wykazujesz go tylko wtedy, gdy korzystasz z ulgi:

PIT/D – przy uldze odsetkowej za kredyt z lat 2002–2006,
PIT-39 – gdy sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat i spłatą kredytu realizujesz ulgę mieszkaniową.

W obu przypadkach zachowaj umowę kredytu, zaświadczenie z banku i historię spłat, bo urząd skarbowy może o nie poprosić. Jeśli dopiero planujesz kredyt, policz ratę w kalkulatorze kredytu hipotecznego bez zakładania ulgi podatkowej.