Jak spłacić kredyt hipoteczny? Rata, harmonogram i sposób płatności

Kredyt hipoteczny spłaca się co miesiąc w ratach, które bank zwykle sam pobiera z Twojego konta. Każda rata to część pożyczonej kwoty i odsetki, a jej wysokość i termin znajdziesz w harmonogramie spłaty. Wyjaśniamy, jak się spłaca kredyt hipoteczny: z czego składa się rata, jak ją płacić, kiedy się zmienia i co grozi za spóźnienie.

Kredyt hipoteczny spłaca się w miesięcznych ratach kapitałowo-odsetkowych

Co miesiąc płacisz ratę, która składa się z kapitału, czyli zwrotu pożyczonych pieniędzy, i odsetek, czyli wynagrodzenia banku.

Kapitał to dług, który z każdą ratą maleje. Odsetki bank liczy od kapitału, który jeszcze został do spłaty. Dlatego im mniej jesteś winien, tym mniej odsetek płacisz.

Oprocentowanie kredytu to suma marży banku i wskaźnika referencyjnego. W starszych umowach tym wskaźnikiem jest najczęściej WIBOR, a w nowych coraz częściej POLSTR. Część kredytów ma oprocentowanie okresowo stałe – wtedy przez kilka lat stopa się nie zmienia.

Przy ratach równych na początku w racie przeważają odsetki, a część kapitałowa rośnie z każdym miesiącem. Przy ratach malejących kapitał spłacasz w równych częściach, więc rata z czasem spada. Rodzaj rat wybierasz przy podpisaniu umowy.

Liczbę rat wyznacza okres kredytowania zapisany w umowie. Przy kredycie na 30 lat to 360 rat.

Harmonogram spłaty pokazuje kwotę i termin każdej raty

Harmonogram to tabela z datą, wysokością każdej raty i jej podziałem na kapitał i odsetki – z niej wiesz, ile i kiedy zapłacić.

Harmonogram dostajesz od banku po wypłacie kredytu, a nowy – po każdej zmianie oprocentowania. Przy kredycie ze zmienną stopą o zmianie wskaźnika bank informuje Cię najpóźniej razem z nowym harmonogramem, w sposób opisany w umowie.

Aktualny harmonogram sprawdzisz w bankowości internetowej lub aplikacji, w szczegółach kredytu, albo w oddziale.

Termin pierwszej raty zależy od dnia wypłaty i od tego, czy bank wypłaca kredyt w transzach. Szczegóły znajdziesz w artykule o tym, kiedy zaczyna się spłata kredytu hipotecznego.

Ratę płacisz z konta wskazanego w umowie

Najczęściej bank sam pobiera ratę z Twojego konta w dniu spłaty – Twoim zadaniem jest mieć tam wystarczające pieniądze.

Sposób spłaty określa umowa. Spotkasz dwa główne rozwiązania:

• Automatyczne pobranie z konta – bank pobiera ratę z konta osobistego, zwykle prowadzonego w tym samym banku. Nie musisz robić przelewu.
• Wpłata na rachunek do spłaty kredytu – przelewasz ratę na indywidualny numer rachunku kredytu z umowy lub bankowości internetowej.

Przelej pieniądze na konto do spłaty co najmniej dzień przed terminem raty. Gdy termin wypada w dzień wolny od pracy, bank zwykle pobiera ratę w najbliższym dniu roboczym – dokładną zasadę opisuje umowa.

Dzień spłaty i konto do spłaty możesz zmienić, składając dyspozycję w banku. Część banków wymaga aneksu albo pobiera za taką zmianę opłatę, więc sprawdź tabelę opłat.

Rata zmienia się razem z oprocentowaniem

Przy zmiennej stopie rata zmienia się po każdej aktualizacji wskaźnika, a przy stałej stopie jest stała do końca okresu stałego oprocentowania.

Bank aktualizuje oprocentowanie w terminach z umowy, na przykład co 3 lub co 6 miesięcy. Po zmianie dostajesz nowy harmonogram z nową kwotą raty.

Stałe oprocentowanie obowiązuje zwykle przez 5 lat. Po tym okresie bank proponuje nową stałą stopę albo kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne.

Ile wyniesie rata przy innym oprocentowaniu, sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Spóźniona rata kosztuje odsetki karne i grozi wypowiedzeniem umowy

Za spóźnienie bank nalicza odsetki za opóźnienie i opłaty, a dłuższe zaległości mogą doprowadzić do wypowiedzenia umowy.

Opłaty i odsetki za zaległość mają ustawowy limit. Ich suma nie może przekroczyć odsetek maksymalnych za opóźnienie liczonych od zaległej kwoty.

Zaległości trafiają do BIK i mogą utrudnić zaciągnięcie kolejnych kredytów. Jeśli bank wezwie Cię do zapłaty, musi w tym wezwaniu poinformować Cię o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Jak długo bank może dochodzić zaległych rat, wyjaśniamy w artykule czy kredyt hipoteczny ulega przedawnieniu.

Gdy wiesz, że nie zapłacisz raty, skontaktuj się z bankiem przed terminem. Możesz poprosić o zmianę harmonogramu lub skorzystać z zawieszenia spłaty – więcej w artykule czy można zawiesić kredyt hipoteczny.

Sposób spłaty możesz zmienić w trakcie kredytu

W trakcie spłaty możesz nadpłacić kredyt, spłacić go w całości przed terminem albo zmienić rodzaj rat.

• Nadpłata i wcześniejsza spłata – masz do niej prawo w każdym czasie. Zasady i opłaty opisujemy w poradniku jak nadpłacać kredyt hipoteczny.
• Zmiana rodzaju rat – z równych na malejące lub odwrotnie zmienisz zwykle aneksem do umowy.
• Ostatnia rata – po spłacie całego kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.