Jak wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu? Krok po kroku

Kredyt hipoteczny na budowę domu działa inaczej niż kredyt na gotowe mieszkanie. Bank nie wypłaca od razu całej kwoty, tylko dzieli ją na transze i sprawdza, czy pieniądze idą na kolejne etapy prac. Poniżej znajdziesz, co przygotować przed wnioskiem, jak uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu i jak go rozliczyć.

Kredyt na budowę domu to kredyt hipoteczny wypłacany w transzach

Na dom, który jeszcze nie stoi, dostaniesz zwykły kredyt hipoteczny – bank zabezpiecza go hipoteką na działce i wypłaca pieniądze etapami.

Banki nie mają osobnego „kredytu budowlanego”. To kredyt hipoteczny, którego celem jest budowa domu – ustawa wprost obejmuje takie finansowanie.

Kredyt na niewybudowany dom jest możliwy, bo budynek staje się częścią gruntu. Hipoteka obciąża działkę, a wraz z postępem prac rośnie wartość zabezpieczenia. Przyszły dom bank ocenia na podstawie projektu i kosztorysu.

W trakcie budowy płacisz zwykle tylko odsetki od kwoty, którą bank już wypłacił. Pełne raty zaczynają się po rozliczeniu budowy.

Przed wnioskiem: działka, projekt i pozwolenie na budowę

Bank rozpatrzy wniosek, gdy masz działkę z uregulowanym stanem prawnym i prawo do budowy – pozwolenie albo skuteczne zgłoszenie.

Działka powinna należeć do Ciebie i mieć księgę wieczystą. Jeśli dopiero ją kupujesz, wiele banków połączy zakup gruntu i budowę w jednym kredycie. Finansowanie samego gruntu opisujemy w artykule czy można wziąć kredyt hipoteczny na działkę.

Do wniosku dołączasz zwykle:

• projekt budowlany,
• ostateczne pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, wobec którego urząd nie wniósł sprzeciwu,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• kosztorys i harmonogram prac.

Dom o powierzchni zabudowy do 70 m² możesz budować na zgłoszenie, czasem bez kierownika budowy i dziennika budowy. Banki często ich jednak wymagają, bo bez nich trudno udokumentować postęp prac. Zapytaj o to bank, zanim zrezygnujesz z kierownika.

Kosztorys i wkład własny wyznaczają kwotę kredytu

Kwota kredytu zależy od kosztorysu budowy i wkładu własnego, a wkładem może być sama działka.

Kosztorys składasz zwykle na formularzu banku, z podziałem na etapy. Na jego podstawie bank ustala wysokość transz. Zaniżony kosztorys grozi tym, że pieniądze skończą się przed wykończeniem – bank może go też zakwestionować i przyjąć własne stawki.

Wkład własny wynosi zwykle 20% wartości inwestycji, a część banków przyjmuje 10% z dodatkowym zabezpieczeniem. Przy budowie wkładem może być działka oraz udokumentowane, opłacone już prace i materiały.

Do kosztorysu dolicz rezerwę, najlepiej około 10% kosztów. Kwota musi zmieścić się w Twojej zdolności kredytowej – ratę dla planowanej kwoty sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu – kolejne kroki

Procedura jest taka sama jak przy innych kredytach hipotecznych, ale bank dodatkowo ocenia projekt, kosztorys i harmonogram budowy.

Ogólny przebieg opisujemy w poradniku jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku. Przy budowie wygląda to tak:

1. Porównaj oferty pod kątem budowy: liczbę transz, koszt inspekcji, termin na zakończenie budowy i stan, do którego dom ma powstać.
2. Złóż wniosek z dokumentami dochodowymi i dokumentami budowy.
3. Rzeczoznawca wycenia działkę i przyszły dom na podstawie projektu.
4. Po decyzji podpisujesz umowę i ustanawiasz hipotekę na działce.
5. Przed pierwszą transzą bank zwykle wymaga ubezpieczenia budowy. Do czasu wpisu hipoteki część banków stosuje zabezpieczenie pomostowe – wyższą marżę lub dodatkowe ubezpieczenie.

Jak wygląda kredyt hipoteczny przy budowie: transze i kontrole

Kolejną transzę bank wypłaca dopiero, gdy sprawdzi, że poprzednia poszła na zaplanowany etap budowy.

Banki dzielą kredyt zwykle na 3–5 transz. Typowe etapy to stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty i wykończenie. Liczbę i wysokość transz zapisuje się w umowie.

Przed każdą wypłatą rozliczasz poprzedni etap. Bank może poprosić o wpisy z dziennika budowy, zdjęcia, oświadczenie kierownika budowy i zestawienie wydatków lub faktury. Często wysyła też inspektora – taka wizyta jest zwykle płatna i kosztuje kilkaset złotych.

Odsetki naliczają się tylko od wypłaconej części kredytu, więc na początku są niskie. Spłata kapitału czeka do końca budowy – zasady tej karencji wyjaśniamy w artykule kiedy zaczynamy spłacać kredyt hipoteczny.

Rozliczenie budowy kończy etap transz

Po ostatniej transzy rozliczasz budowę w terminie z umowy, a kredyt przechodzi w zwykłą spłatę.

Na koniec bank chce dokumentów odbioru. Przy domu jednorodzinnym jest to zwykle zawiadomienie o zakończeniu budowy, wobec którego nadzór budowlany nie wniósł sprzeciwu w ciągu 14 dni. W niektórych sytuacjach potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie. Część banków zleca też końcową wycenę domu.

Umowa określa termin na zakończenie budowy, zwykle 2–3 lata od pierwszej wypłaty. Gdy go przekroczysz, bank może żądać aneksu i opłaty albo wstrzymać kolejne transze.

Po rozliczeniu kończy się karencja. Od tego momentu płacisz pełne raty kapitałowo-odsetkowe, jak przy każdym kredycie hipotecznym.