Czy warto spłacić kredyt hipoteczny wcześniej? Rachunek przed decyzją

Spłata całego kredytu hipotecznego przed terminem opłaca się, gdy kredyt kosztuje Cię więcej, niż bezpiecznie zarobisz na tych samych pieniądzach – i gdy po spłacie zostaje Ci rezerwa. Poniżej porównujemy spłatę z oszczędzaniem, pokazujemy, do kiedy opłaca się spłacić kredyt wcześniej, i wymieniamy sytuacje, w których lepiej się wstrzymać.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego opłaca się, gdy dług kosztuje więcej niż oszczędności

Spłacając kredyt, „zarabiasz” tyle, ile wynosi jego oprocentowanie – pewnie i bez podatku.

Każda złotówka oddana bankowi przestaje generować odsetki. Przy kredycie na 6% spłata całości działa jak inwestycja dająca 6% rocznie, niezależnie od rynku.

Pieniądze na lokacie czy w obligacjach skarbowych też pracują, ale od odsetek zapłacisz 19% podatku. Lokata na 4% daje więc po podatku około 3,24% rocznie.

Przykład: po 10 latach spłaty kredytu 400 tys. zł na 25 lat przy 6% zostaje około 305 tys. zł kapitału. W ciągu roku bank naliczy od tej kwoty około 18 tys. zł odsetek. Te same pieniądze na lokacie 4% przyniosą w tym czasie około 9,9 tys. zł po podatku.

Akcje czy fundusze mogą w długim okresie dać więcej niż oprocentowanie kredytu, ale nikt tego nie gwarantuje. Spłata daje wynik pewny, a przy zmiennym oprocentowaniu uwalnia Cię od ryzyka wzrostu stóp procentowych.

Do kiedy opłaca się spłacić kredyt hipoteczny wcześniej

Im wcześniej spłacisz kredyt, tym więcej odsetek unikniesz – pod koniec okresu zysk jest niewielki.

Przy ratach równych na początku większość raty to odsetki, a pod koniec – kapitał. Założenia: kredyt 400 000 zł, 25 lat, oprocentowanie 6% przez cały okres, rata około 2577 zł.

Nie ma granicy w latach, po której spłata przestaje się opłacać. Dopóki kredyt jest droższy niż bezpieczne oszczędności po podatku, spłata daje więcej. W ostatnich latach różnica w złotówkach jest jednak mała, więc ważniejsze stają się rezerwa i inne cele. Saldo i odsetki dla swojego kredytu przeliczysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Najpierw poduszka finansowa, potem spłata całości

Nie spłacaj kredytu ostatnimi oszczędnościami – pieniędzy oddanych bankowi nie odzyskasz bez nowego kredytu.

Gdy stracisz pracę albo zachorujesz, spłacone mieszkanie nie zapłaci rachunków. Zostaje wtedy drogi kredyt gotówkowy albo karta. Przed spłatą całości odłóż rezerwę na 3–6 miesięcy wydatków.

Jeśli po spłacie zostałbyś bez rezerwy, oddaj tylko część długu. Kiedy taka częściowa spłata ma sens, piszemy w artykule czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny. Najpierw spłać też droższe długi, jak karta kredytowa czy kredyt gotówkowy.

Kiedy spłata kredytu hipotecznego przed terminem się nie opłaca

Spłata całości traci sens, gdy kredyt jest tani, gdy odbiera Ci ulgę lub dopłaty albo gdy bank pobierze wysoką rekompensatę.

• Bezpieczny kredyt 2%. Spłata całości kończy dopłaty państwa do rat, a w pierwszych 3 latach program dodatkowo ogranicza wcześniejszą spłatę. Przy tak niskim oprocentowaniu lokata często daje więcej.
• Ulga odsetkowa. Przy kredytach mieszkaniowych z lat 2002–2006 odliczasz od dochodu zapłacone odsetki, najdłużej do końca 2027 r. Po spłacie nie ma już czego odliczać. Szczegóły w tekście czy kredyt hipoteczny można odliczyć od podatku.
• Wysoka rekompensata. Przy zmiennym oprocentowaniu bank może pobrać opłatę tylko przez 3 lata od zawarcia umowy i najwyżej 3% spłacanej kwoty. Przy oprocentowaniu okresowo stałym opłata w okresie stałej stopy może sięgać kosztów banku. Poproś bank o wyliczenie i porównaj je z oszczędnością na odsetkach.
• Inflacja wyższa niż oprocentowanie. Gdy ceny rosną szybciej niż odsetki, dług z każdym rokiem realnie maleje.
• Ostatnie lata spłaty. Odsetek zostało niewiele, a pieniądze mogą być potrzebne na inne cele.

Co jeszcze zyskasz, spłacając kredyt hipoteczny przed czasem

Bank musi obniżyć koszty kredytu, a Ty pozbywasz się obowiązków z umowy.

Przy spłacie całości całkowity koszt kredytu maleje o odsetki i inne koszty za okres, o który skrócono umowę – także te zapłacone z góry.

Kończą się ubezpieczenia wymagane przez bank i cesja polisy. Możesz też zamknąć konto czy kartę, które trzymałeś dla niższej marży – sprawdź, co mówi umowa.

Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, a mieszkanie bez hipoteki łatwiej sprzedać lub darować. Co załatwić po ostatniej racie, opisujemy w artykule spłaciłem kredyt hipoteczny – co dalej. Od następnego miesiąca cała dotychczasowa rata zostaje w Twoim budżecie.