Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? Kiedy to się opłaca – wyliczenie

Nadpłacanie kredytu hipotecznego opłaca się, gdy kredyt kosztuje Cię więcej, niż możesz bezpiecznie zarobić na tych samych pieniądzach. Najwięcej zyskasz, gdy nadpłacasz wcześnie i masz już odłożoną rezerwę. Poniżej znajdziesz prostą analizę, przykładowe wyliczenie oraz sytuacje, w których nadpłata ma sens – i takie, w których lepiej z nią poczekać.

Nadpłata opłaca się, gdy kredyt kosztuje więcej, niż zarobisz gdzie indziej

Nadpłata działa jak pewna inwestycja, która „zarabia” tyle, ile wynosi oprocentowanie kredytu – bez podatku.

Każde nadpłacone 1000 zł zmniejsza kapitał, od którego bank liczy odsetki. Przy kredycie na 6% nadpłata oszczędza Ci 6% rocznie od tej kwoty. Ten zysk nie zależy od rynku ani od decyzji banku.

Te same pieniądze możesz odłożyć na lokacie. Od jej odsetek pobierany jest jednak 19% podatek. Lokata na 4% daje więc po podatku około 3,24% rocznie.

Cała analiza sprowadza się do jednego porównania: oprocentowanie kredytu kontra oprocentowanie bezpiecznych oszczędności po podatku. Jeśli kredyt jest droższy, nadpłata wygrywa.

Przykładowe wyliczenie: ile daje nadpłata 50 tys. zł

Przy kredycie 400 tys. zł na 25 lat i 6% nadpłata 50 tys. zł na starcie oszczędza od około 47 tys. zł do około 136 tys. zł odsetek.

Założenia: 400 000 zł kapitału, 300 rat równych, oprocentowanie 6% przez cały okres, nadpłata 50 000 zł zaraz na początku spłaty.

Skrócenie okresu daje prawie trzy razy większą oszczędność. Obniżenie raty zostawia Ci za to co miesiąc około 322 zł więcej w budżecie.

Liczy się też moment nadpłaty. Te same 50 tys. zł wpłacone po 15 latach, gdy do końca zostało 10 lat, oszczędza przy skróceniu okresu już tylko około 34 tys. zł odsetek.

Dla porównania: 50 tys. zł na lokacie 4% przyniesie w rok około 1620 zł po podatku, a ta sama kwota w kredycie na 6% kosztuje Cię w tym czasie około 3000 zł odsetek.

Swoje liczby sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego – wpisz kapitał po nadpłacie i porównaj ratę z obecnym harmonogramem.

Kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny

Nadpłata opłaca się najbardziej, gdy masz rezerwę finansową, jesteś na początku spłaty, a kredyt jest droższy niż bezpieczne oszczędności.

• Masz poduszkę finansową. Najpierw odłóż pieniądze na 3–6 miesięcy wydatków. Na nadpłatę przeznacz dopiero nadwyżkę.
• Jesteś w pierwszych latach spłaty. Przy ratach równych na początku większość raty to odsetki, więc nadpłata usuwa wtedy najwięcej przyszłych kosztów.
• Kredyt jest droższy niż oszczędności. Gdy oprocentowanie kredytu przewyższa zysk z lokat po podatku, nadpłata daje więcej.
• Masz zmienne oprocentowanie. Niższy kapitał oznacza mniejszy wzrost raty, gdy stopy procentowe pójdą w górę.
• Bank nie pobiera opłaty. Przy umowach od 22 lipca 2017 r. ze zmienną stopą bank może ją pobrać najwyżej przez 3 lata od zawarcia umowy. Limity i procedurę opisujemy w artykule o tym, jak nadpłacać kredyt hipoteczny.

Nie musisz wpłacać od razu dużej kwoty. Regularne, mniejsze nadpłaty też obniżają odsetki i łatwiej wpasować je w budżet.

Kiedy nadpłata kredytu hipotecznego nie ma sensu

Nadpłata nie ma sensu, gdy zostawia Cię bez rezerwy, gdy masz droższe długi albo gdy Twój kredyt jest wyjątkowo tani.

• Nie masz rezerwy. Bank nie odda nadpłaconych pieniędzy, gdy stracisz pracę. Wtedy zostaje drogi kredyt gotówkowy.
• Masz droższe długi. Karta kredytowa czy kredyt gotówkowy kosztują zwykle znacznie więcej niż hipoteka. Spłać je najpierw.
• Kredyt jest tani. Przy Bezpiecznym kredycie 2% państwo przez 10 lat dopłaca do rat. Nadpłata zmniejsza też dopłaty, a w pierwszych 3 latach program ogranicza wysokość nadpłat. Lokata może wtedy dać więcej.
• Opłata zjada zysk. Przy oprocentowaniu okresowo stałym bank może pobrać opłatę w okresie stałej stopy. Policz, czy oszczędność na odsetkach ją przewyższa.
• Korzystasz z ulgi odsetkowej. Przy kredytach zaciągniętych w latach 2002–2006 część odsetek odliczasz od podatku, a nadpłata zmniejsza tę ulgę. Więcej o tym, czy kredyt hipoteczny można odliczyć od podatku, piszemy osobno.
• Jesteś blisko końca spłaty. Odsetek zostało mało, więc efekt nadpłaty jest niewielki.

Jeśli rozważasz spłatę całego kredytu naraz, sprawdź, czy warto spłacać kredyt hipoteczny wcześniej.