Czy można przepisać mieszkanie z niespłaconym kredytem hipotecznym?

Mieszkanie z niespłaconym kredytem hipotecznym możesz przepisać na inną osobę, na przykład darowizną na dziecko. Zmienia się wtedy tylko właściciel – kredyt i hipoteka zostają. Wyjaśniamy, kto po darowiźnie spłaca kredyt, kiedy potrzebna jest zgoda banku i jaki podatek wchodzi w grę.

Mieszkanie z kredytem można przepisać, ale kredyt zostaje przy Tobie

Własność mieszkania przeniesiesz aktem notarialnym bez spłaty kredytu, ale dłużnikiem banku nadal jesteś Ty.

Zakaz sprzedaży lub darowizny mieszkania obciążonego hipoteką byłby nieważny. Przeniesienie własności wymaga aktu notarialnego.

Hipoteka nie znika po zmianie właściciela. Zostaje w księdze wieczystej, a bank może z niej dochodzić długu bez względu na to, kto jest właścicielem.

Ty spłacasz więc raty jak dotąd, a nowy właściciel ma mieszkanie z obciążeniem. Jeśli przestaniesz płacić, bank może skierować egzekucję do mieszkania, choć nie jest już Twoje. Nowy właściciel odpowiada jednak tylko mieszkaniem, nie całym swoim majątkiem.

Jeśli zamiast darowizny wolisz sprzedaż, kredyt zwykle spłaca się z ceny – opisujemy to w tekście o tym, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Zgoda banku jest potrzebna, gdy kredyt ma przejść na nowego właściciela

Na samą darowiznę mieszkania nie potrzebujesz zgody banku, ale na przekazanie kredytu – tak.

Gdy nowy właściciel ma też spłacać kredyt, musi przejąć Twój dług. Bez pisemnej zgody banku przejęcie jest bezskuteczne, a bank zgodzi się tylko wtedy, gdy nowa osoba ma wystarczającą zdolność kredytową. Kroki i koszty opisujemy w tekście o tym, jak przepisać kredyt hipoteczny na inną osobę, a sytuację rodziców – w tekście o przepisaniu kredytu hipotecznego na pełnoletnie dzieci.

Przed wizytą u notariusza przeczytaj umowę kredytu. Część umów wymaga poinformowania banku o zmianie właściciela albo utrzymania ubezpieczenia mieszkania z cesją na bank. Złamanie warunków umowy może dać bankowi podstawę do wypowiedzenia kredytu. Zapytaj bank przed aktem, czego oczekuje.

Podatek przy przepisaniu mieszkania zależy od relacji i tego, kto spłaca kredyt

Darowizna mieszkania w najbliższej rodzinie jest zwolniona z podatku od darowizn, ale przejęcie kredytu oznacza PCC.

Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha nie płacą podatku od darowizny. Przy darowiźnie u notariusza nie trzeba składać formularza SD-Z2. Dalsza rodzina i osoby obce płacą podatek według swojej grupy podatkowej.

Jeśli obdarowany przejmuje kredyt, płaci podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości przejętego długu. Przy mieszkaniu to zwykle 2%, a pobiera go notariusz.

Przejęcie długu może mieć skutki także dla Ciebie. Urząd skarbowy może uznać je za zapłatę za mieszkanie. Jeśli od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie, nie minęło 5 lat, może pojawić się PIT jak przy sprzedaży. Taką umowę skonsultuj z doradcą podatkowym.

Jeśli obdarowany ma przejąć kredyt albo wziąć własny, sprawdź w kalkulatorze kredytu hipotecznego, jaką ratę będzie płacić.