Raty równe czy malejące? Co wybrać przy kredycie hipotecznym

Przy kredycie hipotecznym wybierasz raty równe (stałe) albo malejące. Raty malejące kosztują mniej, a raty równe są niższe na początku i łatwiej przez nie dostać kredyt. Poniżej pokazujemy różnicę na liczbach i podpowiadamy, kiedy rata stała czy malejąca ma więcej sensu.

Raty równe i malejące różnią się podziałem raty na kapitał i odsetki

Przy ratach równych płacisz co miesiąc tę samą kwotę, a przy malejących – tę samą część kapitału plus odsetki od długu, który jeszcze został.

Każda rata składa się z kapitału, czyli zwrotu pożyczonych pieniędzy, i odsetek. Odsetki bank liczy zawsze od kapitału, który został do spłaty. Rodzaj rat decyduje o tym, jak szybko ten kapitał maleje.

W ratach równych (stałych, annuitetowych) suma raty się nie zmienia, ale zmienia się jej skład. Na początku płacisz głównie odsetki, a kapitału oddajesz niewiele. Z czasem proporcja się odwraca.

W ratach malejących część kapitałowa jest zawsze taka sama – to kwota kredytu podzielona przez liczbę rat. Do niej bank dolicza odsetki od pozostałego długu. Dług spada co miesiąc o tę samą kwotę, więc odsetki i cała rata też spadają.

Przy zmiennym oprocentowaniu „stała” rata zmienia się po każdej zmianie wskaźnika, na przykład WIBOR. Nazwa opisuje sposób liczenia raty, a nie gwarancję tej samej kwoty przez cały okres.

Raty malejące są tańsze, raty równe – lżejsze na starcie

W przykładzie poniżej raty malejące oszczędzają ok. 84 tys. zł odsetek, ale pierwsza rata jest o ok. 800 zł wyższa.

Założenia: kredyt 400 000 zł na 25 lat (300 rat), oprocentowanie 6,5% przez cały okres.

Raty malejące są tańsze, bo szybciej zmniejszasz dług, a bank nalicza odsetki od coraz mniejszej kwoty. Przy ratach równych przez długie lata spłacasz głównie odsetki.

Ta oszczędność ma swoją cenę. Rata malejąca spada poniżej równej dopiero po ok. 9 latach (około 112. raty). Przez pierwsze 10 lat wpłacisz do banku ok. 44 tys. zł więcej niż przy ratach równych.

Swoje liczby sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego – przełącz rodzaj rat i porównaj wyniki.

Przy ratach malejących bank przyzna mniejszy kredyt

Bank liczy zdolność kredytową od pierwszej, najwyższej raty, więc przy ratach malejących dostaniesz niższą kwotę kredytu.

Bank sprawdza, jaką część dochodu zajmie rata. W przykładzie pierwsza rata malejąca to ok. 3500 zł zamiast ok. 2701 zł, czyli prawie 30% więcej. Taka rata mocniej obciąża budżet w ocenie banku.

Część osób może więc pożyczyć potrzebną kwotę tylko w ratach równych. Gdy zdolność jest na granicy, raty malejące mogą sprawić, że bank zaproponuje mniejszy kredyt albo odmówi.

Raty malejące mają za to plus przy wieku. Niektóre banki ustalają przy nich wyższy limit wieku na koniec spłaty kredytu, bo dług spada szybciej.

Kiedy wybrać raty równe, a kiedy malejące

Raty malejące wybierz, gdy masz zapas w budżecie i chcesz zapłacić mniej odsetek; raty równe – gdy ważniejsza jest niższa, bezpieczna rata na starcie.

Raty malejące pasują, gdy:

• masz wysokie i stabilne dochody, a pierwsza rata nie zabierze większości pensji,
• zdolność kredytowa wystarcza na potrzebną kwotę z zapasem,
• chcesz szybciej zmniejszyć dług, na przykład bo planujesz sprzedaż mieszkania za kilka lat.

Raty równe pasują, gdy:

• budżet jest napięty i każde kilkaset złotych miesięcznie ma znaczenie,
• potrzebujesz najwyższej możliwej kwoty kredytu,
• chcesz mieć zapas na wzrost stóp procentowych, spadek dochodów albo powiększenie rodziny.

Raty równe nie zamykają drogi do niższych kosztów. Gdy regularnie nadpłacasz kredyt w ratach równych, szybciej spłacasz kapitał i zbliżasz się do kosztu rat malejących. Nadpłata jest jednak dobrowolna – w gorszym miesiącu możesz z niej zrezygnować. Kiedy to się opłaca, wyjaśniamy w artykule czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny.

Rodzaj rat zmienisz później aneksem

Zmiana rodzaju rat w trakcie spłaty wymaga aneksu do umowy, a przy przejściu na raty malejące bank zwykle ponownie sprawdza zdolność kredytową.

Przejście z rat równych na malejące podnosi ratę, więc bank musi się upewnić, że dasz radę ją płacić. Może też sprawdzić, czy zdążysz spłacić kredyt przed limitem wieku. Za aneks banki często pobierają opłatę według tabeli opłat – zwykle od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

Zmiana w drugą stronę, z malejących na równe, obniża bieżącą ratę i bywa sposobem na kłopoty z budżetem. Inne metody opisujemy w artykule jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego.