Jak szybko spłacić kredyt hipoteczny? 4 sposoby i plan

Kredyt hipoteczny można spłacić szybciej, niż zakłada harmonogram – nawet o kilkanaście lat. Najwięcej dają regularne nadpłaty ze skróceniem okresu, ale pomagają też jednorazowe wpłaty, raty malejące i niższe oprocentowanie. Poniżej pokazujemy na liczbach, ile skraca każdy sposób, i podajemy prosty plan.

Kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej w każdej chwili

Część lub całość kredytu spłacisz przed terminem, kiedy chcesz – bez zgody banku. O tempie spłaty decydujesz Ty: ile dopłacasz ponad ratę i jak często.

Bank może pobrać opłatę za nadpłatę tylko w określonych przypadkach – przy zmiennym oprocentowaniu najwyżej przez pierwsze 3 lata umowy i do 3% nadpłacanej kwoty. Zasady opłat i zlecania nadpłaty opisaliśmy w artykule jak nadpłacać kredyt hipoteczny.

Wyliczenia w tym tekście dotyczą jednego przykładu: kredyt 400 000 zł na 25 lat, oprocentowanie 6,5%, raty równe. Rata wynosi ok. 2701 zł, a odsetki przez cały okres – ok. 410 tys. zł. Przy innej stopie wyniki się zmienią, ale proporcje zostaną podobne.

Regularna nadpłata ze skróceniem okresu działa najmocniej

Stała, comiesięczna nadpłata ze skróceniem okresu to najprostszy sposób, żeby szybko spłacić kredyt hipoteczny. Każda nadpłata od razu zmniejsza kapitał, więc od kolejnej raty bank nalicza mniej odsetek.

Przy każdej nadpłacie wybieraj skrócenie okresu, a nie obniżenie raty. Po obniżeniu raty płacisz mniej co miesiąc, ale kredyt kończy się w tym samym terminie. Część banków domyślnie obniża ratę, więc zaznaczaj wariant przy każdej dyspozycji.

Sprawdź też, czy bank ma minimalną kwotę nadpłaty i czy pozwala ustawić nadpłatę cykliczną. Jeśli nie, składaj dyspozycję co miesiąc w bankowości internetowej.

Jednorazowe nadpłaty z premii i nadwyżek też skracają spłatę

Większe wpłaty raz na jakiś czas działają podobnie jak nadpłaty miesięczne. Jeśli w przykładzie dopłacisz 10 000 zł raz w roku, spłacisz kredyt w 15 lat zamiast 25, a odsetki spadną do ok. 229 tys. zł.

Na takie wpłaty przeznacz premię, trzynastkę, zwrot podatku albo pieniądze ze sprzedaży niepotrzebnych rzeczy. Nie czekaj, aż uzbierasz większą kwotę – im wcześniej zmniejszysz kapitał, tym więcej odsetek unikniesz.

Raty malejące i krótszy okres przyspieszają spłatę kapitału

Spłatę przyspieszysz też bez nadpłat – zmieniając rodzaj rat albo skracając okres kredytu aneksem do umowy.

Przy ratach malejących co miesiąc oddajesz tę samą część kapitału, więc dług topnieje szybciej niż przy ratach równych. W przykładzie odsetki spadają do ok. 326 tys. zł, ale pierwsza rata rośnie do ok. 3500 zł. Więcej o tym wyborze przeczytasz w artykule raty równe czy malejące.

Drugi sposób to skrócenie okresu, na przykład z 25 do 20 lat. Rata wzrośnie do ok. 2982 zł, a odsetki spadną do ok. 316 tys. zł. Obie zmiany wymagają aneksu. Bank zwykle sprawdza wtedy zdolność kredytową i może pobrać opłatę według tabeli opłat.

Niższe oprocentowanie przyspiesza spłatę przy tej samej racie

Gdy obniżysz oprocentowanie, rata spadnie – a jeśli różnicę przeznaczysz na nadpłatę, cała trafi w kapitał. Płacisz tyle co dotąd, a kredyt kończy się wcześniej.

Niższą marżę uzyskasz w negocjacjach z bankiem albo przenosząc kredyt do innego banku. Jak się do tego przygotować, opisaliśmy w artykule jak obniżyć kredyt hipoteczny.

Plan szybkiej spłaty kredytu hipotecznego w 4 krokach

1. Zbuduj poduszkę finansową. Zanim zaczniesz nadpłacać, odłóż pieniądze na kilka miesięcy wydatków. Nadpłaconych pieniędzy bank Ci nie odda.
2. Ustal stałą kwotę nadpłaty. Wybierz kwotę, którą zapłacisz co miesiąc bez napinania budżetu, i zawsze zaznaczaj skrócenie okresu.
3. Dorzucaj nadwyżki. Premie, zwroty podatku i inne dodatkowe pieniądze przekazuj jednorazowo na kredyt.
4. Sprawdzaj efekty. Co pół roku zajrzyj do harmonogramu i przelicz, ile zostało do spłaty, w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Czy nadpłacanie opłaca się bardziej niż oszczędzanie lub inwestowanie, zależy od oprocentowania kredytu i Twoich celów. Ten tekst pokazuje, jak spłacić kredyt szybciej – nie to, czy zawsze warto.