Jak dostać kredyt hipoteczny bez zdolności kredytowej? Legalne sposoby i pułapki

Kredytu hipotecznego bez zdolności kredytowej nie dostaniesz w żadnym banku, bo prawo zabrania mu podpisania takiej umowy. Możesz za to zbudować zdolność, która wystarczy na kredyt. Poniżej wyjaśniamy, jak sprawdzić, czego Ci brakuje, jakie legalne sposoby podnoszą zdolność i dlaczego oferty „kredytu bez zdolności” powinny Cię zaniepokoić.

Bez zdolności kredytowej bank nie udzieli kredytu hipotecznego

Umowę o kredyt hipoteczny bank może zawrzeć tylko wtedy, gdy ocena zdolności kredytowej pokazuje, że spłacisz kredyt z odsetkami w terminie. To obowiązek ustawowy, a nie zasada jednego banku. Prawo bankowe też każe uzależnić kredyt od zdolności kredytowej.

Nie da się też ominąć oceny, zatajając informacje. Jeśli odmówisz podania danych potrzebnych do oceny zdolności, kredytu nie dostaniesz.

Kredytu hipotecznego udzielają tylko banki, oddziały zagranicznych instytucji kredytowych i SKOK-i. Każdy z nich podlega tym samym zasadom. Dlatego realne pytanie brzmi: co zrobić, żeby zdolność wystarczyła. Zdolność to jeden z kilku warunków – resztę opisujemy w artykule o warunkach kredytu hipotecznego.

Najpierw sprawdź, czego brakuje do zdolności kredytowej

Brak zdolności zawsze ma konkretną przyczynę i od niej zależy, który sposób zadziała.

Najczęstsze przyczyny:

Rata jest za wysoka względem dochodu. Banki pilnują, by raty wszystkich kredytów nie przekraczały zwykle 40–50% dochodu netto (rekomendacja 9.3 Rekomendacji S).
Masz inne zobowiązania. Raty kredytów, limity na kartach i w koncie oraz alimenty zmniejszają kwotę, którą bank może Ci pożyczyć.
Bank nie uznaje części dochodu. Za krótki staż, umowa o dzieło albo dochód bez dokumentów często się nie liczą.
Masz zaległości w BIK. To nie jest problem ze zdolnością, tylko z wiarygodnością. Zaległości trzeba spłacić, zanim złożysz wniosek.

Jeśli bank już Ci odmówił, zapytaj o powód. Możesz poprosić o wyjaśnienie, co wpłynęło na ocenę Twojej zdolności. Gdy odmowa wynika z danych z bazy, bank bezpłatnie poda wynik sprawdzenia i nazwę bazy.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny bez zdolności – legalne sposoby

Zdolność rośnie, gdy zwiększasz dochód, który bank bierze pod uwagę, albo gdy zmniejszasz ratę i inne obciążenia.

Dołóż współkredytobiorcę

Gdy kredyt bierzesz z drugą osobą, bank sumuje Wasze dochody. Współkredytobiorca odpowiada jednak za cały dług, a nie za połowę. Szczegóły znajdziesz w tekście o tym, czy można wziąć kredyt hipoteczny z rodzicami.

Spłać lub zamknij inne zobowiązania

Każda rata innego kredytu obniża kwotę kredytu hipotecznego. Bank liczy też limity na kartach i w koncie, nawet jeśli z nich nie korzystasz. Zamknij zbędne karty i limity, a mały kredyt spłać przed wnioskiem. Więcej o tym w artykule czy mając kredyt gotówkowy, można wziąć hipoteczny.

Pożycz mniej

Niższa kwota kredytu oznacza niższą ratę. Możesz wybrać tańsze mieszkanie albo wnieść większy wkład własny. Ratę dla różnych kwot policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Wybierz okresowo stałe oprocentowanie

Bank liczy zdolność tak, jakby oprocentowanie było wyższe o bufor na wzrost stóp. Przy stałej stopie na dłuższy okres ten bufor jest mniejszy, więc zdolność może wyjść wyższa.

Wydłuż okres spłaty, ale tylko do 25 lat

Dłuższy okres to niższa rata. Bank liczy jednak zdolność najwyżej dla 25 lat, nawet gdy wybierzesz 30 lub 35 lat (rekomendacja 7.2 Rekomendacji S). Jeśli masz dziś kredyt na 20 lat, wydłużenie do 25 lat pomoże. Dalsze wydłużanie zdolności nie podniesie.

Udokumentuj cały dochód albo poczekaj

Pokaż bankowi wszystkie stałe dochody, które da się udokumentować, na przykład stałe premie albo drugą umowę. Jeśli problemem jest krótki staż, czasem wystarczy poczekać kilka miesięcy. Pomaga też wniosek w innym banku, bo każdy bank ma własne limity i może wyliczyć inną kwotę.

„Kredyt hipoteczny bez zdolności” od pośrednika to sygnał ostrzegawczy

Żaden legalny pośrednik nie ominie oceny zdolności, więc obietnica „kredytu bez zdolności” albo „bez BIK” oznacza oszustwo albo drogą pożyczkę spoza banku.

Na co uważać:

Pośrednik spoza rejestru KNF. Pośrednik kredytu hipotecznego musi być wpisany do rejestru Komisji Nadzoru Finansowego. Sprawdź go przed podpisaniem czegokolwiek.
Opłata z góry „za załatwienie kredytu”. Pośrednicy kredytu hipotecznego zwykle dostają wynagrodzenie od banku. Żądanie zaliczki za „gwarancję” kredytu to czerwona flaga.
Propozycja „poprawienia” dokumentów. Przedstawienie bankowi fałszywego zaświadczenia o dochodach to przestępstwo, za które grozi do 5 lat więzienia. Odpowiadasz za to Ty, nawet jeśli dokument przygotował pośrednik.
Pożyczka pod zastaw mieszkania z firmy pozabankowej. Takie oferty bywają bardzo drogie, a przy problemach ze spłatą możesz stracić nieruchomość.