Czy mogę sprzedać część działki kupionej na kredyt hipoteczny?

Część działki kupionej na kredyt hipoteczny możesz sprzedać, ale najpierw trzeba ją wydzielić geodezyjnie, a bank musi zgodzić się zdjąć z niej hipotekę. Bez tej zgody kupujący przejmie działkę razem z obciążeniem, na co mało kto się godzi. Poniżej wyjaśniamy, co dzieje się z hipoteką przy podziale, czego oczekuje bank i w jakiej kolejności załatwić sprawę.

Część działki z kredytem sprzedasz po podziale i zgodzie banku

Sprzedać możesz tylko osobną działkę ewidencyjną, więc pierwszym krokiem jest podział geodezyjny. Nie da się sprzedać „kawałka” działki, który nie ma własnego numeru i granic.

Sama umowa sprzedaży nie wymaga zgody banku. Hipoteka idzie jednak za nieruchomością, więc bez zgody banku kupujący kupi działkę obciążoną Twoim kredytem. Dlatego w praktyce sprzedaż części działki zaczyna się od rozmowy z bankiem.

Zasady sprzedaży całego mieszkania lub domu z kredytem opisujemy w artykule o tym, jak sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym.

Po podziale hipoteka obciąża każdą nową działkę

Podział nie zdejmuje hipoteki – z mocy prawa obciąża ona wszystkie działki powstałe z podziału. Taką hipotekę nazywa się hipoteką łączną.

Gdy dla wydzielonej działki sąd zakłada nową księgę wieczystą, przenosi do niej hipotekę z urzędu.

Hipoteka łączna daje bankowi dużą swobodę. Może on dochodzić całego długu z dowolnej działki, z kilku z nich albo ze wszystkich naraz. Dla kupującego oznacza to ryzyko, że straci działkę, jeśli Ty przestaniesz spłacać kredyt.

Zgoda banku zwalnia sprzedawaną część spod hipoteki

Żeby kupujący dostał działkę bez obciążenia, bank musi złożyć oświadczenie o zwolnieniu jej spod hipoteki. Na tej podstawie sąd nie przenosi hipoteki do nowej księgi albo ją z niej wykreśla.

Bank nie ma obowiązku się zgodzić, jeśli umowa kredytu tego nie przewiduje. Ocenia przede wszystkim, czy pozostała część działki wystarczy jako zabezpieczenie. Zwykle zleca nową wycenę i sprawdza wskaźnik LTV, czyli relację długu do wartości nieruchomości.

Najczęstszy warunek to częściowa spłata kredytu z ceny sprzedaży. Bank może też pobrać opłatę za wydanie zgody lub aneks – jej wysokość wynika z taryfy opłat. Ile zmieni się rata po takiej spłacie, policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Oświadczenie banku musi mieć podpis notarialnie poświadczony, bo tylko taki dokument może być podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Sprzedaż części działki krok po kroku

1. Zapytaj bank o warunki. Ustal, czy zgodzi się zwolnić wydzieloną część i ile kredytu trzeba będzie spłacić.
2. Podziel działkę. Geodeta przygotuje projekt podziału, a wójt, burmistrz lub prezydent miasta zatwierdzi go decyzją. Ostateczna decyzja jest podstawą wpisów w księdze wieczystej.
3. Uzyskaj oświadczenie banku. Bank wystawia zgodę na zwolnienie konkretnej, nowej działki spod hipoteki.
4. Podpisz umowę u notariusza. Część ceny lub całą cenę kupujący zwykle wpłaca na rachunek kredytu, zgodnie z warunkami banku.
5. Złóż wnioski do księgi wieczystej. Zwykle robi to notariusz razem z aktem. Po spłacie części kredytu poproś bank o nowy harmonogram rat.