Kredyt hipoteczny czy wynajem? Jak policzyć, co się opłaca

Kredyt hipoteczny czy wynajem – odpowiedź zależy od tego, ile zapłacisz za najem, ile kosztuje Cię kredyt i jak długo zostaniesz w jednym miejscu. Poniżej znajdziesz metodę porównania, przykładowe wyliczenie i kryteria, które pomogą Ci wybrać między wynajmem a kredytem hipotecznym.

Porównuj koszty bezzwrotne, nie ratę z czynszem

Czynsz najmu zestawiaj z tą częścią wydatków właściciela, której nikt mu nie odda – a nie z całą ratą.

Rata kredytu ma dwie części. Odsetki to cena pożyczonych pieniędzy, czyli koszt. Część kapitałowa spłaca dług, więc co miesiąc masz większą część mieszkania na własność. Czynsz najmu w całości trafia do właściciela.

Po stronie zakupu licz więc koszty bezzwrotne: odsetki, opłaty za utrzymanie mieszkania i zysk, który przynosiłyby pieniądze wydane na wkład własny. Jednorazowe koszty zakupu podziel przez liczbę lat, które planujesz tam mieszkać.

Co kosztuje własne mieszkanie na kredyt

Właściciel płaci jednorazowe koszty wejścia, a potem co miesiąc koszty, które nie budują jego majątku.

Koszty jednorazowe

PCC – 2% ceny mieszkania z rynku wtórnego. Przy pierwszym mieszkaniu możesz być z niego zwolniony. Więcej w artykule kredyt hipoteczny a podatki.
Notariusz – przy cenie od 60 tys. do 1 mln zł najwyżej 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł, do tego VAT (rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).
Wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł opłaty sądowej.
Koszty banku: prowizja, wycena, ubezpieczenia – zależnie od oferty.
Wykończenie lub remont i przeprowadzka.

Koszty co miesiąc

Odsetki – największa pozycja w pierwszych latach.
Opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni, w tym fundusz remontowy.
Ubezpieczenie mieszkania i podatek od nieruchomości.
Naprawy, które przy najmie zwykle pokrywa właściciel.
Utracony zysk z wkładu własnego – te pieniądze mogłyby leżeć na lokacie.

Co kosztuje wynajem mieszkania

Najemca płaci czynsz i kaucję, ale nie ponosi kosztów zakupu ani dużych remontów.

Co miesiąc płacisz czynsz, zwykle razem z opłatami dla wspólnoty, plus media. Na starcie wpłacasz kaucję: przy zwykłym najmie najwyżej 12-krotność miesięcznego czynszu, przy najmie okazjonalnym najwyżej 6-krotność. Kaucja wraca do Ciebie po zakończeniu najmu, po potrąceniu ewentualnych należności.

Największa zaleta najmu to swoboda – zmienisz miasto bez sprzedaży mieszkania i bez kosztów zakupu. Ceną jest brak kontroli: właściciel może podnieść czynsz albo nie przedłużyć umowy, a Ty nie budujesz własnego majątku.

Kredyt czy wynajem – przykład w liczbach

Na starcie najem często wychodzi taniej, ale z czasem odsetki maleją, a spłacony kapitał rośnie.

Założenia (ilustracja, nie oferta banku ani prognoza):

mieszkanie z rynku wtórnego za 600 tys. zł, wkład własny 120 tys. zł,
kredyt 480 tys. zł na 25 lat w ratach równych, oprocentowanie 7%,
najem podobnego mieszkania: 3200 zł miesięcznie z opłatami dla wspólnoty,
media pomijamy, bo płacisz je w obu przypadkach.

Rata wynosi ok. 3393 zł. W pierwszym roku ok. 2781 zł z niej to odsetki, a ok. 612 zł – spłata kapitału.

Koszt bezzwrotny miesięcznie (1. rok)	Kredyt	Wynajem
Odsetki / czynsz najmu	ok. 2781 zł	3200 zł
Opłaty dla wspólnoty z funduszem remontowym	ok. 700 zł	w czynszu
Ubezpieczenie i podatek od nieruchomości	ok. 60 zł	–
Utracony zysk z wkładu (lokata 4% po podatku)	ok. 324 zł	–
Razem	ok. 3865 zł	3200 zł

Do tego dochodzą koszty jednorazowe: PCC 12 tys. zł (0 zł przy zwolnieniu), notariusz do ok. 3,9 tys. zł z VAT, wpis hipoteki 200 zł oraz koszty banku i wykończenia.

W pierwszym roku najem jest tu tańszy o ok. 665 zł miesięcznie. Ta różnica jednak się zmienia. Po 5 latach spłacisz ok. 42 tys. zł kapitału, po 10 latach – ok. 103 tys. zł, a średnie odsetki z pierwszych 10 lat spadają do ok. 2538 zł miesięcznie. Kredyt zyskuje też, gdy czynsze rosną, a oprocentowanie spada. Po spłacie zostają Ci tylko koszty utrzymania.

To metoda, nie gotowa odpowiedź

Wynik zależy od czynników, których nie da się przewidzieć: cen mieszkań, czynszów i stóp procentowych. Własne liczby sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Kiedy lepszy kredyt, a kiedy wynajem

O wyborze decyduje to, jak długo zostaniesz w jednym miejscu, jak stabilny jest Twój dochód i ile masz oszczędności.

Kredyt ma przewagę, gdy:

planujesz mieszkać w tym samym miejscu wiele lat, więc koszty zakupu rozłożą się na długi czas,
masz stabilny dochód i wkład własny, a po zakupie zostanie Ci rezerwa,
czynsz za podobne mieszkanie jest zbliżony do sumy odsetek i kosztów utrzymania albo wyższy.

Wynajem ma przewagę, gdy:

w ciągu kilku lat możesz zmienić miasto lub pracę,
Twój dochód jest niepewny albo dopiero budujesz oszczędności,
wkład własny pochłonąłby całą Twoją poduszkę finansową.

Jeśli skłaniasz się ku zakupowi, sprawdź też, czy rata wytrzyma wzrost stóp procentowych – piszemy o tym w artykule czy warto brać kredyt hipoteczny.