Kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej – kiedy bank go udzieli

Kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej dostaniesz, jeśli księgę da się założyć najpóźniej przy zakupie. Bank zabezpiecza kredyt hipoteką, a hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej. Sprawdź, jak to wygląda przy mieszkaniu od dewelopera, mieszkaniu spółdzielczym i lokalu niewyodrębnionym oraz kiedy bank kredytu nie da.

Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej dostaniesz, jeśli księgę da się założyć

Sam brak księgi nie zamyka drogi do kredytu – liczy się to, czy księgę można założyć przy zakupie.

Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Bez księgi bank nie ma gdzie wpisać swojego zabezpieczenia. Zanim podpiszesz umowę, ustal więc, dlaczego mieszkanie jej nie ma.

Najczęściej spotkasz jedną z czterech sytuacji:

• mieszkanie od dewelopera – księga powstaje przy przeniesieniu własności,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – księgę zakłada się na wniosek,
• spółdzielnia bez prawa do gruntu – księgi nie da się założyć,
• lokal niewyodrębniony w budynku we współwłasności – można obciążyć udział albo wyodrębnić lokal.

Mieszkanie od dewelopera dostaje księgę wieczystą przy przeniesieniu własności

Na rynku pierwotnym brak księgi dla lokalu to norma i banki finansują takie zakupy.

Do odbioru mieszkanie jest częścią nieruchomości dewelopera. Twoje roszczenie o przeniesienie własności wpisuje się do księgi wieczystej tej nieruchomości.

Przy umowie przeniesienia własności lokal staje się odrębną nieruchomością. Notariusz składa wtedy elektronicznie wniosek o założenie dla niego księgi i o wpis hipoteki banku.

Do czasu wpisu bank stosuje zabezpieczenie przejściowe, najczęściej ubezpieczenie pomostowe lub wyższą marżę. Ile to trwa, opisujemy w tekście ile się czeka na kredyt hipoteczny.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – księgę zakłada się przy zakupie

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można obciążyć hipoteką, ale najpierw trzeba założyć dla niego księgę wieczystą.

Ustawa wprost pozwala obciążyć to prawo hipoteką. Do jego księgi stosuje się przepisy o księgach dla nieruchomości.

W praktyce wniosek o założenie księgi i wpis hipoteki notariusz składa razem z aktem kupna. Opłata sądowa za założenie księgi wynosi 100 zł. Bank zwykle zażąda zaświadczenia ze spółdzielni, z którego wynika m.in., do kogo należy grunt pod budynkiem – pozostałe papiery znajdziesz na liście dokumentów do kredytu hipotecznego.

Gdy spółdzielnia nie ma prawa do gruntu, kredyt hipoteczny jest praktycznie niedostępny

Jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu, księgi dla lokalu nie da się założyć, a bank nie ma czego obciążyć hipoteką.

Sąd Najwyższy uznał, że takie prawo do lokalu jest tylko ekspektatywą, czyli oczekiwaniem na prawo, więc założenie dla niego księgi jest niedopuszczalne (uchwała SN z 24 maja 2013 r., III CZP 104/12). Problem dotyczy około 100 tys. mieszkań w około 120 spółdzielniach.

Rząd pracuje nad projektem ustawy, która ma pozwolić spółdzielniom uzyskać prawo do gruntu, a mieszkańcom – założyć księgi. Na dziś to tylko projekt. Kupując takie mieszkanie, musisz sfinansować zakup bez kredytu hipotecznego albo wybrać inny lokal.

Lokal niewyodrębniony – hipoteka na udziale albo wyodrębnienie przed zakupem

Gdy mieszkanie nie ma księgi, bo jest częścią budynku we współwłasności, hipoteka może obciążyć udział, ale banki wolą wyodrębniony lokal.

Prawo pozwala ustanowić hipotekę na udziale współwłaściciela. Wiele banków nie przyjmuje jednak takiego zabezpieczenia, bo udział trudniej sprzedać niż mieszkanie.

Bezpieczniej jest wyodrębnić lokal przed zakupem albo przy nim. Potrzebne jest do tego zaświadczenie starosty, że lokal jest samodzielny. Po wyodrębnieniu lokal dostaje własną księgę, do której bank wpisze hipotekę. Ratę takiego kredytu policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.